Recientemente, y en plena crisis del mercado inmobiliario donde los niveles de ventas se encuentran en niveles históricamente bajos, varias empresas han optado por centrar sus fuerzas en el segmento de vivienda protegida. Así lo cuenta Carlos Marambio, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores de Vivienda Social (ADVS) desde 2022, un año después de conformarse el grupo. Anteriormente se desempeñó como jefe de la división de política habitacional del Ministerio de Vivienda en el segundo gobierno de Sebastián Piñera. Además, ocupó cargos en el sector privado en empresas como Salfacorp y Echeverría Izquierdo.
“Varias grandes empresas que cotizan en bolsa y que antes no trabajaban en proyectos de vivienda protegida, se han incorporado a la construcción de, por ejemplo, el programa DS49, viviendas vulnerables. En parte, debido a que la construcción ha sido muy baja, las cifras de permisos de construcción podrían alcanzar su año más bajo en metros cuadrados de vivienda y construcción desde 2022 a la fecha”, dice Carlos Marambio.
“Las constructoras están buscando un lugar donde refugiarse y sabiendo que hay una necesidad, han ido sumando el eje de vivienda social como parte importante de sus negocios de construcción inmobiliaria”, agregó. Señala que las empresas del sector tienen capacidad para abastecer ambos segmentos, con y sin subsidios.
Y a pesar de que cada vez más empresas se están sumando a los programas de subvenciones, el déficit de vivienda no hace más que empeorar. Según cifras presentadas recientemente por la Cámara Chilena de la Construcción, cerca de 980 mil viviendas deben cumplir con los requisitos habitacionales. Marambio afirma que el ritmo de producción de viviendas en el país llega a 45 mil anuales y es necesario acelerar el proceso.
“En el último año, en 2025, los inicios de obras disminuyeron drásticamente”dijo Marambio, lo que en parte se habría debido a las dificultades financieras que tuvo el Minvu para poder pagar las obras de las empresas, y los créditos de conexión que son necesarios para algunas empresas.
“En 2025 estimamos que se iniciarán 40 mil viviendas, pero en 2024 serán 52 mil, es decir 12 mil viviendas más. Eso nos deja bastante preocupados y obviamente es un aviso de que el próximo gobierno volverá a impulsar la construcción y el inicio de obras”, declara el ejecutivo.
Además de las dificultades financieras del Minvu, Marambio también señala la eliminación gradual del Crédito Especial para Empresas Constructorasdel cual sólo queda el 25% y se reducirá a 0 apenas comience 2027. “Esto afecta la viabilidad financiera de los proyectos, por lo que ha disminuido el interés en generar e iniciar nuevos proyectos”, afirmó.
“Ya hay proyectos que no son viables a raíz de esta eliminación, eso nos dicen los promotores (…) A eso le sumas el aumento del coste de los materiales, y de la financiación, y termina siendo una tormenta perfecta”, añade.
¿Es viable reinstalar dicho crédito? El director ejecutivo de ADVS dice que si bien requeriría un acuerdo político transversal sobre la ley, es una necesidad para las empresas.
ADVS estima que para recuperar la brecha real en la construcción de vivienda social se deberían construir al menos 85 mil viviendas al año, aunque dicen que es muy difícil acelerar el ritmo. “Es posible con medidas efectivas, incentivos adecuados y reducción de plazos”dicho.
Los desafíos del nuevo gobierno
El director ejecutivo de ADVS enumeró los principales desafíos que enfrentará el próximo gobierno, específicamente el Minvu: los campamentos, el déficit habitacional y la reconstrucción.
Al respecto, con la urgencia “En Chile tenemos Más de 40 procesos de reconstrucción en desarrollo. quienes son liderados por Minvu. Esperamos que se pueda acelerar su respuesta a las reconstrucciones. Es conocido el caso de Viña del Mar, donde la respuesta ha sido lenta, reconocida incluso por el propio ministerio. Como país tenemos que responder más rápidamente a estas emergencias”, afirmó.
Y agregó que el próximo gobierno asumirá “con el doble de los que enfrentó la administración Boric”.
Para abordar todos estos problemas, la ADVS propone una serie de medidas administrativas que no requieren un cambio de ley, por ejemplo, extender en el DS-15 por un año un subsidio para la compra de viviendas de hasta UF 3.000. “Activó bastante la venta de viviendas. Lamentablemente es una medida temporal y vencerá el 31 de diciembre de 2025”, dijo.
ADVS también propone reactivar las obras de 38 mil viviendas de proyectos DS19 que fueron asignadas a constructoras en 2024 y años anteriores, que no han iniciado obras, o se encuentran paralizadas por la dificultad de rentabilizarlos, por el aumento de los costes de construcción en correlación con las limitaciones de precios a los que se pueden vender posteriormente. El sindicato propone “ajustar el subsidio, ajustar el precio de venta”, es decir, permitir a los promotores de proyectos aumentar los precios de las unidades para mejorar su rentabilidad.
Marambio destaca que también se deben restablecer certezas en los pagos de préstamos de enlaces y anticipos comprometidos por el Estado, lo que se vio alterado tras las dificultades financieras que tuvo el Minvu en 2025. “Nosotros decimos que, aunque se puedan pagar menos anticipos, menos enlaces, menos es mejor, pero es cierto. Y esperamos que este año volvamos a tener certezas sobre el financiamiento de los proyectos”, dijo.
“Sin reglas claras y sin confianza no es posible recuperar el ritmo de inversión o de producción de vivienda”, añadió.
Finalmente, la ADVS plantea la urgencia de definir una nueva Plan de Emergencia Habitacional 2.0con metas realistas y programas claramente definidos para los cuatro años de gobierno. En ese sentido, estiman que 340 mil unidades es un buen número para el período, generando 85 mil nuevas viviendas al año.
