El mercado de alquiler de propiedades no había estado tan apretado desde hacía tres años. El último informe “Inforenta de Toctoc del Gran Santiago” mostró que el nivel de ocupación promedio entre todos los segmentos que lo componen se acercó al 98%, su nivel más alto desde 2022.
“Al comparar estos resultados con los de septiembre del año pasado, cuando la ocupación promedio alcanzó el 96.8%, se observa un aumento de un punto porcentual, lo que equivale a una reducción aproximada del 36% en departamentos desocupados y del 27% en casas”, dice Cristóbal Bravo, jefe de investigación de Toctoc.
En 2022, los niveles de ocupación en la capital alcanzaron niveles máximos al ingresar al mercado muchas personas que habían pospuesto la decisión de alquilar debido a la pandemia. Además, las altas tasas de los préstamos hipotecarios siguieron aumentando, por lo que muchos prefirieron optar por el arrendamiento en lugar de una compra más costosa, explica Toctoc.
“Hoy encontramos que las tasas de ocupación regresan a sus niveles ‘típicos’ luego de un período de alta vacancia entre 2023 y 2024. Se espera que los niveles observados en este tercer trimestre tiendan a mantenerse en el mediano plazo”, resume Toctoc.
El informe muestra que al final del tercer trimestre de 2025, la ocupación del multifamiliar Llegó al 94%, el más bajo de los 3 segmentos considerados dentro del mercado de alquiler. A pesar de tener la vacancia más alta entre estos, con un 6%, este indicador viene cayendo desde diciembre del año pasado, y este es su nivel más bajo desde septiembre de 2022.
En tanto, el alquiler de departamentos hormiga (privados, no institucionales) tiene una ocupación del 98% al cierre del tercer trimestre. Al observar la tendencia, el informe encontró que durante septiembre de 2024 y mayo de este 2025 el indicador se mantuvo cercano al 97%, variando no más de 0,2 puntos porcentuales mes a mes. A partir de junio se inició una tendencia ascendente hasta alcanzar el 98%.
En cuanto a ocupaciones de departamentos, destacan Santiago, con 97,9% de ocupación, y Las Condes, con 98,3%; este último, evidenciando la alta demanda de alquileres en el sector oriente de la capital.
El segmento de vivienda es el de menor disponibilidad y su ocupación a finales de septiembre era casi del 99%, siguiendo una tendencia similar al alquiler de departamentos hormiga. Desde septiembre de 2024 mantuvo una estabilidad cercana al 98,3%, pero después de junio no volvió a ese rango y se mantuvo en el 98,8% al cierre del tercer trimestre.
Que las viviendas tengan menor disponibilidad se explica porque este mercado “atrae a un inquilino de un segmento más familiar y de mayor rango de edad, con un estilo de vida más estable a medio plazo, lo que incentiva a los inquilinos a permanecer más tiempo en la propiedad. En los apartamentos, un segmento importante de las unidades más pequeñas atrae a jóvenes profesionales y estudiantes con una situación menos estable en el tiempo, ya sea porque deben mudarse a medida que crece su familia o por cambios en su situación laboral”, sostiene la plataforma inmobiliaria.
Las razones del aumento de la ocupación
“La estabilidad de los precios del alquiler en este último semestre ha sido clave para sostener la ocupación”, explica el jefe de investigación de Toctoc, Cristóbal Bravo.
“Los valores promedio de departamentos y casas se mantuvieron en torno a 0,23 y 0,24 UF por metro cuadrado, respectivamente, con tendencias de estabilización en los últimos trimestres. multifamiliarse mantienen los precios, lo que permitió subir la ocupación del 90% a poco más del 94%”, explicó.
Los precios llevan cayendo desde 2022 en los tres segmentos del mercado de alquiler. “A partir de 2022, las ocupaciones tendieron a la baja, lo que impulsó una estabilización de los precios”, sostiene la inmobiliaria.
Ese año el valor más alto fue para alquiler de casas, sin embargo, en el primer trimestre de 2023, el alquiler promedio de multifamiliar lo superó y las líneas no se han vuelto a revertir.
Desde principios de año los precios de multifamiliarcomo menciona Bravo, no han variado y se han mantenido en 0,26 UF por metro cuadrado, los más altos en relación a los otros dos segmentos.
Aunque los hormigueros y pisos han ido aumentando en el último trimestre, en la visión interanual el precio medio ha bajado un 3,8%, mientras que el multifamiliar Registraron un ligero descenso del 0,2%.
“Es importante señalar que si bien los precios en UF han tendido a la baja, al ver este precio en pesos las rentas se han mantenido iguales o incluso aumentado. En este tercer trimestre la ocupación volvió a los niveles típicos esperados tanto en multifamiliar como en hormiga de alquiler, entonces Se espera que los precios del alquiler retomen su tendencia alcista en el medio plazo“Dijo Toctoc.
Menos disponibilidad, pero aún en stock.
En cuanto a la oferta disponible, el informe mostró una disminución en todos los segmentos. La disponibilidad de apartamentos alcanzó 4.833 unidades, registrando un descenso del 34% respecto a 2024. Las viviendas registraron 1.158 viviendas, con un descenso cercano al 27%, mientras que el multifamiliar Sumaron 4.798 unidades, cifra que refleja una contracción del 24%.
Pese a ello, Cristóbal Bravo aclara que “No estamos ante un desabastecimiento: “La oferta sigue siendo suficiente para cubrir la demanda habitual, manteniendo la normalidad en el mercado residencial”.
Al hacer un zoom se observa que la zona con mayor disponibilidad de departamentos fue Santiago Centro, que concentró 1,394 unidades. Mucho más atrás le sigue Ñuñoa con 427 unidades, y Estación Central, con 380. Comunas como La Reina, Peñalolén y Pudahuel tienen sólo 22 unidades disponibles para alquiler cada una.
En viviendas, la comuna con mayor número de propiedades disponibles fue Colina, con 230; Buin, con 73, y Maipú, con 70 viviendas. Quilicura, Santiago y Huechuraba tienen menos de 20 unidades cada uno.
En multifamiliarLa Florida (944), Santiago (885) e Independencia (627) concentraron la mayor cantidad de unidades, debido al alto porcentaje de viviendas dedicadas al alquiler, buena conectividad y disponibilidad de terrenos aptos para proyectos de mayor densidad.
Toctoc destaca que el mercado de alquiler está consolidado, con tiempos de colocación que se normalizan: en septiembre de 2025 se situaba en 39 días para departamentos y 42 días para casas, con un promedio general de 40,5 días.
“Aunque durante 2024 se registró una facturación excepcionalmente rápida, las cifras más recientes muestran una vuelta a la normalidad, dentro de un rango históricamente mantenido entre 45 y 55 días”, concluye Bravo.