El Ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, en sus primeros días de gestión, ha anunciado medida tras medida con la intención de activar el crecimiento y la inversión en el país, una de las principales preocupaciones del recién asumido gobierno de José Antonio Kast. Varias de esas medidas están dirigidas al mercado inmobiliario y de la construcción, que atraviesa una crisis desde hace años y emplea a un gran número de trabajadores. La industria valora los anuncios, pero exige más detalles de ideas que sólo se han esbozado de forma genérica.
El titular de la cartera fiscal anunció hace una semana un proyecto de ley que denominó “Reconstrucción Nacional”, que contempla medidas de reconstrucción física, económica, institucional, física, de orden y de seguridad. En el aspecto económico, hubo una iniciativa que entusiasmó al mercado inmobiliario: la eliminación temporal del IVA sobre la vivienda, por un año.
“Hoy hay 100 mil viviendas nuevas que no encuentran comprador, lo que convive con un déficit habitacional cuantitativo de 500 mil unidades. A nivel regulatorio se están tomando medidas estructurales para reducir el precio de la vivienda. Sin embargo, “También se requiere la venta ágil de unidades en stock” Así lo explicó Hacienda al anunciar esta medida.
Este es uno de los principales problemas del sector: los bajos niveles de ventas de los últimos años -que se recuperaron algo en 2025 gracias a una subvención temporal a los préstamos hipotecarios- han provocado que el parque de viviendas alcance máximos históricos. A su vez, esto ha provocado que las constructoras detengan nuevos proyectos: ¿para qué generar nuevas unidades si las existentes no se venden?
Aunque los actores del mercado valoraron la medida como una señal positiva del gobierno entrante, expresaron su preocupación de que el anuncio desacelere las ventas, con los compradores esperando a que se apruebe el proyecto de ley.
“La tramitación rápida del proyecto de ley es importante para evitar posibles efectos de desaceleración del mercado”, dijo Alfredo Echavarría, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción. Quiroz anunció que, para evitarlo, se puede atribuir el fin del IVA desde el momento en que el proyecto ingresa al Congreso. Eso sí, el ministro no se puso en el escenario de un resultado adverso en el Congreso.
Este jueves también anunció otras dos medidas para evitar el frenazo de las ventas durante la tramitación de la suspensión del IVA. Y complementar los estímulos a la industria.
Primero, cambios en el DFL2, ampliando el límite de inmuebles con beneficios fiscales, de dos a más de tres unidades, pero reduciendo el metraje de 140 m2 a 90 m2, buscando incentivar la actividad de los inversionistas inmobiliarios.
Y adicionalmente, anunció la medida tan esperada para la construcción: la ampliación y extensión del subsidio tarifario, principal impulsor de las ventas de viviendas a partir del segundo semestre de 2025. Sin embargo, el gobierno no entregó los lineamientos de las medidas.
“Definitivamente, estas medidas pueden ayudar a mitigar una potencial desaceleración en las ventas. Por un lado, la extensión del DFL2 a tres o más viviendas es una buena noticia para compradores e inversionistas. Hay que recordar que en ciertos proyectos entre el 50 y el 90% de las ventas son a inversionistas. Por otro lado, el subsidio de tarifas ha demostrado ser una medida exitosa y de bajo costo fiscal, que incide directamente en la capacidad de los compradores para acceder al crédito”, afirmó el director general de Izquierda Echeverría, Sebastián Echeverría.
105 mil unidades
Al cierre de 2025, la CChC contabilizó un total de 105.763 viviendas en el parque nacional. Recién en el cuarto trimestre se pudo observar una caída en el stock, luego de alcanzar un pico en el tercer trimestre de 109.353 unidades, incluso con el efecto del subsidio fiscal, que ya había reactivado las ventas. Fue una caída del 4% respecto al trimestre anterior y del 0,2% respecto al cierre de 2024.
De esas casi 106 mil viviendas, 94.106 corresponden a departamentos y 11.657 a casas.
¿Dónde encontrar esta gran oferta de unidades listas para entrega inmediata?
Según datos del gremio de la construcción, la mayor parte del stock se concentra, lógicamente, en la zona central del país, con 78.146 unidades, equivalente al 74% del total. Mientras tanto, en la zona sur se concentra el 17%, y en la zona norte un nivel considerablemente menor, con apenas el 9%.
De los 94 mil departamentos, el 76% se ubica en el centro, el 15% en el sur y otro 9% en el norte. De las casi 12 mil viviendas, el 59% están en el centro, el 32% en el sur y el 10% en el norte. Específicamente en la Región Metropolitana existen 66.409 viviendas, equivalente a más de la mitad del stock nacional (63%).
Los registros de la CChC muestran que el 64% (60.473) de los departamentos del stock nacional se ubican en la Región Metropolitana, donde las comunas más relevantes en la distribución son Santiago, La Florida y Ñuñoa, que concentran 12.374, 8.048 y 7.479 unidades cada una, respectivamente.
El resto de comunas no cuentan con más de 5 mil unidades cada una. El top 5 lo completan San Joaquín (3.606) y Cerrillos (3.542). Macul aparece en sexto lugar, con 3.439 departamentos en stock. Le siguen La Cisterna (2.373), Las Condes (2.251), Estación Central (1.762) y Conchalí (1.620).
Las comunas con menor concentración de departamentos son La Reina con 76 unidades, Peñalolén con 420 y Renca con 577.
El 51% de las casas en venta a nivel nacional se ubican en la capital, es decir, 5.936 unidades. El stock de viviendas nuevas se concentra en el eje Lampa y Quilicura, que suma 1.207; seguida de la comuna de Colina, con 1.114 y Buin con 1.042.
Le siguen Puente Alto, San Bernardo y Padre Hurtado con 708, 432 y 419 unidades, respectivamente. Más atrás están Peñalolén y La Florida, que cuentan con 323 casas, Peñaflor y Talagante, con 263.
Las Condes, Lo Barnechea, Vitacura y Providencia suman un total de 231 unidades. Maipú y Pudahuel suman 176 casas juntas. Huechuraba es el que tiene menos stock, con sólo 21 unidades nuevas.
Según estimaciones de Echeverría Izquierdo, con las medidas de suspensión del IVA, “en el caso de la Región Metropolitana, las comunas más beneficiadas serían las grandes comunes de sectores medios, como Santiago, La Florida, Las Condes y Ñuñoa, en departamentos, y Maipú, Colina y San Bernardo en casas”.