Hay varias razones que han llevado a las personas y a los fondos de inversión a Construya en las ciudades los “edificios multifamiliares” llamados: bienes raíces que se caracterizan porque sus departamentos están dedicados exclusivamente al contrato de arrendamiento Y, por lo tanto, tienen una administración centralizada que promete un excelente servicio y resuelve problemas con más eficiencia más rápida que, a veces, propietarios tediosos de propietarios de condominios tradicionales.
La multifamiliar también está diseñada para la realidad actual de las sociedades en el mundo: Las familias cada vez más pequeñas, a partir de ahí, que la mayoría de estos departamentos son estudios o con una o dos habitaciones, que necesitan vivir en lugares centrales y con buen transporte, y que también valoran que los edificios tienen espacios como cines, gimnasios y locales comerciales sin tener que salir de casa.
En los últimos diez años, Este tipo de construcción pasó de tener siete propiedades en Santiago a casi 200, distribuida en 18 comunas y que consideran un total de más de 40 mil hogares, Lo que explica su aumento exponencial y su alta demanda, causada por la inmigración: el 90% de los extranjeros en Chile es un arrendatario, debido al déficit de vivienda que sufre el país y también por lo difícil que se ha vuelto comprar una casa: si en el año 2000 el costo de una casa era de 3 a 4 salarios anuales en promedio, hoy es de 9 a 10.
Pero, como cualquier fenómeno que crece rápido, La expansión de la multifamiliar no ha ido de la mano con una política pública y leyes específicas que regulan los derechos del consumidor. Por la misma razón, en los últimos meses no ha sido raro escuchar quejas sobre ellas, como solicitar garantías más altas que los arrendamientos tradicionales, acusados a UF o que establecen contratos que los obligan a arrendar por ciertos períodos.
¿Qué dicen las regulaciones sobre esta nueva solución de vivienda que llega para quedarse? ¿Cómo es el potencial de expansión multifamiliar con ordenanzas municipales que se limitan cada vez más a la construcción de edificios en altura? Cómo regular una relación abiertamente asimétrica, ¿dónde se alquila un gran inversor?
Todas estas preguntas fueron respondidas por tres de los expertos que participaron en el seminario: “Nuevas tendencias y desafíos del mercado de arrendamiento de viviendas en Chile”, Organizado por la carrera legal de la Universidad Andrés Bello: Macarena Díaz de Valdés, Abogado y derecho académico de la UNAB; Jeanette Bruna, También abogado y académico de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso y la Universidad Central, y el economista José Miguel Simian, Director del Centro de Estudios Remobiliares de la Escuela de Negocios de la ESA de la Universidad de Los Andes, quien analizó el tema desde el punto de vista legal, urbano y económico.
Nuevas realidades, nuevos consumidores, nuevas reglas
“La multifamilia no tiene una regulación específica en el sistema legal”, dijo la UNAB de Valdés académica UNAB de Valdés, The Academic, Valdés, Además de recordar una reciente queja expuesta en las redes sociales por parte de los residentes de un edificio multifamiliar en Providencia, que afirman tener problemas constantes de aguas residuales, ascensores que no funcionan y cortes de luz, además de las malas respuestas de la administración.
El problema es que muchos quieren irse, pero no pueden, porque tienen contratos que les requieren un tiempo de alquiler mínimo y el pago de una multa muy alta si deciden anticipar su salida.
¿Nos enfrentamos a un nuevo tipo de consumidor, que tiene una relación asimétrica con su arrendador, que es un gran inversor o bienes raíces? Díaz de Valdés preguntó.
La respuesta es sí, ya que hay varios aspectos que la ley de arrendamiento no contemplan, porque No está destinado al modelo multifamiliar: en estos casos estamos hablando de inquilinos que tienen mayores expectativas de su alquiler que los tradicionales, Dado que su tratamiento considera una propiedad y también servicios adicionales diferentes. Todos estos asuntos de hoy no están regulados por las regulaciones específicas, dice el académico, pero podría estar regulado por la ley del consumidor.
Además, hay aspectos que podrían ser irregulares según esta perspectiva, y que se consideran perjudiciales incluso en casos de arrendamientos tradicionales, explica Díaz de Valdés. Por ejemplo, la colección de más de un mes de garantía, la recolección en UF y el pago de corretaje por el arrendatario, Medida que se está revisando actualmente en un proyecto de ley que se ingresó en 2023.
“Es razonable entonces que las posibilidades de establecer cláusulas abusivas de una multifamiliar sean mucho mayores”, dijo el abogado.
Pero la multifamiliar no solo enfrenta un desafío legal; También son desde el punto de vista urbano, estableció la abogada experta Jeanette Bruna, que los ve como una alternativa para aumentar la densificación vertical, Eso puede ayudar con el déficit de la vivienda y también dar reconversión a construcciones como hoteles o espacios separados diseñados para oficinas.
“La discusión debe estar en la densidad, no solo la altura”, dijo el abogado, La OMS declaró que hoy la urbanización todavía está diseñada para hogares y familias numerosas, por lo que este modelo de vivienda, que se caracteriza precisamente por pensar en familias pequeñas y queriendo vivir cerca del transporte y el comercio, plantea varios desafíos, como la flexibilidad de los permisos de construcción comunitaria, que piensan más en tener una densidad.
“Escuchas a los alcaldes para decir que ‘vamos a limitar las alturas de los edificios’ y eso está bien. Pero no limites las unidades, Dado que los departamentos más pequeños son aquellos que suben ”, explicó Jeanette Bruna siguiendo muchos sectores con excelente conectividad y servicios, pero no favorecen la densificación.
Por supuesto, se toma poco al poner las fichas en este modelo de vivienda si su negocio, aunque hoy está de moda, no resulta ser sostenible con el tiempo. Por lo tanto, el académico José Miguel Simián abordó la realidad de la multifamiliar como un negocio en crecimiento en los últimos años.
El especialista explicó que, Aunque los bienes raíces son las inversiones que menos alquilan, su percepción de ser de bajo riesgo ha llevado a muchos fondos a involucrarse en este negocio, Movido por la alta demanda de vivienda.
Si en el año 2000 hubo 600 mil familias que arrendaron, en 2024 esa cifra aumentó a más de 2 millones, Simian ejemplificó, quien colocó a la multifamiliar como pioneros al demostrar que el arrendamiento de sí puede ser un buen negocio.
Sin embargo, tampoco son una moneda de oro. No tanto para el modelo y para las condiciones sociodemográficas del país, que aunque es cierto ha vivido una ola migratoria considerable en los últimos años, que ha podido mover el mercado inmobiliario, también enfrenta una baja tasa de natalidad progresiva, por lo que es muy pertinente preguntar: ¿continuará creciendo la demanda de arrendamiento en las próximas décadas?
“El alquiler seguirá siendo importante”, dijo Simian, “pero debemos considerar que los hogares no están en condiciones de pagar arrendamientos más altos, Y que la expectativa de valor excedente es difícil, ya que el desarrollo de la industria se está desacelerando.
