Las empresas inmobiliarias analizan detenidamente sus nuevos proyectos de inversión ante el complejo escenario que vive la industria. Según varios agentes del mercado, las empresas están minimizando las compras de suelo nuevo para desarrollos habitacionales. Incluso hay empresas que han preferido desistir de una promesa de compra y venta de una pieza de tela para levantar edificios, a pesar de la multa que ello implica, en consonancia con la fuerte caída esperada en la inversión en construcción por la incertidumbre económica y política.
La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) proyectó una desaceleración de la inversión en el sector de 3% para este 2022. Es decir, casi un punto porcentual más que la estimación realizada en enero de este año, que anticipaba una caída de 1,9%. El gremio apuntó al incremento sostenido en el precio de los materiales de construcción, alta inflación, mayores costos y restricciones para acceder al crédito y mayor incertidumbre.
En su último informe sobre el sector, la agencia Feller Rate señaló que el actual escenario económico, influenciado por la contingencia político-social y la crisis sanitaria, seguirá ejerciendo presión sobre la industria inmobiliaria y de la construcción.
Ante este escenario, dijo que se esperan ajustes en la oferta de vivienda y su composición, adaptándose a los niveles de demanda previstos para los próximos periodos. “Así, se espera un mayor uso de los bancos de suelo propiedad de las empresas, con el fin de reducir las presiones de mayor endeudamiento (asociado a este rubro) o necesidades de liquidez”, dijo la calificadora.
A fines del año pasado, el gerente general de la inmobiliaria Norte Verde, Roberto Bascuñán, levantó la alerta sobre la situación del mercado. “Nadie tiene una bola de cristal de lo que va a pasar, por eso somos más cautelosos”, fueron las palabras del ejecutivo.
Durante el cuarto trimestre de 2021 ingresaron al mercado en Santiago 54 nuevos proyectos y, de este monto, el 88% aún no ha iniciado su ejecución a pesar de contar con terrenos disponibles para ello (venta en blanco), según datos de la consultora GfK. La cifra corresponde a la tercera tasa más alta desde 2013 tras el máximo registrado en el cuarto trimestre de 2015.
Feller destacó que el constante aumento de los precios de los materiales de construcción, asociado a una menor disponibilidad de materias primas y un alto costo de reposición de las mismas, ha generado presiones en la actividad de la industria. “El aumento de los costos puede afectar las decisiones de inversión o generar una caída en los márgenes de la construcción; en tanto, la falta de materiales en el mercado impacta en el avance de los proyectos, aumentando los tiempos de ejecución”, dijo.
La situación -coinciden en la industria- se complejizó aún más tras lo vivido por la inmobiliaria Fundamenta. El 4 de abril, la Comisión de Evaluación Ambiental de la Región Metropolitana -presidida por la nueva delegada presidencial, Constanza Martínez- decidió revocar los permisos aprobados hace tres años para su proyecto denominado Egaña-Comunidad Sustentable, ubicado en la comuna de Ñuñoa.
La empresa inició las obras el 27 de junio de 2019. Luego de 33 meses de avance, la inmobiliaria dijo que ya ha gastado US$100 millones de los US$300 millones presupuestados, en excavaciones, cimentaciones, obra pesada e instalaciones subterráneas.
La inmobiliaria -controlada por Pablo Medina y cuyo socio minoritario es Andrés Echeverría- anunció que presentará una demanda para intentar reactivar su proyecto.
“Esta situación sin precedentes en nuestro país es un grave perjuicio para la seguridad que toda empresa necesita para invertir, más aún cuando el proyecto Egaña-Comunidad Sostenible cumplió con creces todos y cada uno de los requisitos reglamentarios”, dijo la compañía.
Dos nuevas empresas se sumaron a la larga lista de compañías del rubro de la construcción que han solicitado su liquidación voluntaria. Se trata de la sociedad Construcción y Montajes Industriales e Inmobiliaria Lo Cañas, las que -al igual que la mayoría de las sociedades que recurrieron a la justicia para pedir su quiebra- apuntaron a los efectos de la crisis social y el alza de costos.
La firma Construcción y Montajes Industriales (ex ENV Obras Civiles y Montajes, representada por Felipe León) comenzó a operar en el año 2011, y tuvo como clientes a SQM, Copec y Colbún. La empresa sostuvo: “En el año 2019 se produjo el estallido social, cerrando toda posibilidad de lograr obtener los fondos, por lo que en la actualidad la empresa no cuenta con empleados y pocos activos, ya que todas las herramientas y equipos eran arrendados a terceros”.
En su presentación a la justicia, la compañía explicó que su trabajo estuvo enfocado principalmente a empresas del área de la industria del petróleo y minería no metálica.
Detalló que, entre los años 2011 y 2014, su principal cliente fue SQM Salar, en donde ejecutó varios contratos en el área del montaje industrial. A fines de 2015, se adjudicó un contrato con la empresa Inmobiliaria Las terrazas de Peñaflor, consistente en la construcción de 64 casas con una venta de $ 3.500 millones. “La poca experiencia en este tipo de contratos se tradujo en un atraso importante en la construcción, generando pérdidas importantes por mala gestión, lo que trajo como consecuencia atrasos en los pagos a proveedores, leyes sociales, finiquitos, cayendo en cesación de pagos y en Dicom”, dijo la sociedad, la cual explicó que hizo abandono del proyecto en febrero de 2017 por falta de caja y malos resultados.
En el mismo 2015, la firma dijo que se adjudicó un contrato con la empresa Copec para la construcción de una estación de servicio en Pozo Almonte, Región de Iquique, contrato a suma alzada por $ 2.500 millones. “La poca experiencia en este tipo de contratos se tradujo en una mala administración, bajo control de los recursos, atraso en la entrega del proyecto, generando gastos adicionales; en definitiva, una mala gestión provocando pérdidas importantes; este contrato fue afectado por los problemas del anterior, cayendo también en cesación de pagos y Dicom”, sostuvo la empresa.
Un año después, se adjudicó un contrato con Colbún, consistente en la remodelación, mejoras, pavimentación interior y accesos a las Centrales de Paso de Los Andes, incluyendo obras civiles, estructuras metálicas, arquitectura, instalaciones en general, obras de paisajismo y vías de acceso, contrato a suma alzada por $ 1.500 millones.
“Si bien este contrato se estaba ejecutando sin problemas, fue afectado por la gestión de los dos contratos anteriores, comenzando a tener atrasos en los pagos a proveedores, leyes sociales, y siendo afectado por los informes de Dicom”, dijo la empresa, la cual añadió que, a pesar de estar en una posición de no poder operar desde el año 2017, intentó -sin éxito- obtener fondos externos para poder regularizar la situación de la empresa.
Precios al alza
En el caso de Inmobiliaria Lo Cañas, representada por Mauricio Núñez, decidió iniciar su proceso de liquidación voluntaria tras ocho años desde su formación.
“Los hechos ocurridos a propósito del estallido social afectaron la cadena de abastecimiento de materiales y prestación de servicios alterando los precios al alza, lo que generó un progresivo estado de insolvencia al incrementarse los gastos de construcción”, dijo en su presentación a la justicia.
Junto al aumento de sobrecostos, la compañía también apuntó a la escasez de materiales y de mano de obra y a la restricción de financiamiento.
“Se generaron sobrecostos desmesurados en materiales; la escasez de estos y la escasez de mano de obra dieron un golpe económico durísimo, generando altos costos para poder mantener las obras andando y afectando los plazos de construcción excesivamente, en especial los plazos estipulados en las promesas de compraventa por los proyectos en ejecución”, dijo la empresa.
Y añadió: “Sumado a lo anterior y al aumentar el riesgo en el mercado de la construcción, los bancos, las compañías de seguros y los proveedores restringen líneas de financiamiento a la compañía”.
En los últimos dos años, más de 500 empresas ligadas al rubro de la construcción han quebrado o han solicitado su reorganización judicial, en un escenario que se califica como la peor crisis de la industria en cuatro décadas.
El multimillonario inversionista Bill Ackman está apostando a que la Reserva Federal comenzará a recortar las tasas de interés antes de lo que predicen los mercados.
El fundador de Pershing Square Capital Management dijo que la medida podría ocurrir en el primer trimestre. Los operadores están descontando plenamente un recorte de tipos en junio, y la posibilidad de que se produzca un recorte en mayo se estima en alrededor del 80%, según datos del mercado de swaps.
La Reserva Federal comenzó a subir agresivamente las tasas en marzo de 2022, lo que llevó al ritmo más rápido de aumentos de tasas en 40 años. El banco central aún no ha recortado las tasas a pesar de que la inflación estadounidense se ha desacelerado ampliamente este año.
“Lo que está sucediendo es que la tasa de interés real, que es la que impacta la economía, sigue aumentando a medida que la inflación disminuye“, dijo Ackman en un próximo episodio de The David Rubenstein Show: Peer-to-Peer Conversations.
Ackman dijo que si la Reserva Federal mantiene las tasas en el rango de aproximadamente 5,5% cuando la inflación tiende a ser inferior a 3%, “esa es una tasa de interés real muy alta“.
Inversionista activista
Ackman fundó Pershing Square en 2004. La empresa, que gestiona unos US$ 17 mil millones en activos, se hizo famosa gracias al activismo de accionista, pero Ackman dijo que prefiere pensar en su equipo como “dueños comprometidos” de empresas.
La empresa ha realizado una serie de apuestas macro a lo largo de los años. El mes pasado, Ackman remeció al mercado cuando tuiteó que la empresa había cubierto sus apuestas en corto contra los bonos del Tesoro estadounidense.
Ackman le dijo a Rubenstein que no está convencido de que la economía estadounidense se encamine hacia el llamado “aterrizaje suave”, un escenario en que el aumento de tasas de interés de la Reserva Federal frena la inflación sin desencadenar una recesión.
“Creo que existe un riesgo real de un aterrizaje forzoso si la Reserva Federal no comienza a recortar las tasas muy pronto“, dijo Ackman, señalando que ha visto evidencia de un debilitamiento de la economía.
En 8,9% se ubicó la tasa de desocupación en Chile durante el trimestre agosto-octubre pasado, de acuerdo con la información entregada este miércoles por la Encuesta Nacional de Empleo (ENE), elaborada por el Instituto Nacional de Estadísticas de Chile (INE).
La cifra significó un aumento de 0,9 punto porcentual (pp.) en doce meses -duodécima variación positiva consecutiva-, debido a que el alza de la fuerza de trabajo (3,1%) fue mayor a la presentada por las personas ocupadas (2,1%).
Así, las personas desocupadas aumentaron 15%, incididas por quienes se encontraban cesantes (15,6%) y por quienes buscan trabajo por primera vez (7,7%).
Respecto al año anterior, las tasas de participación y de ocupación volvieron a subir y se situaron en 61,1% y 55,6%, creciendo 1,3 pp. y 0,6 pp., respectivamente.
Como contraparte, la población fuera de la fuerza de trabajo disminuyó 2,3%.
En las mujeres, la de desocupación se situó en 9,1%, un incremento de 0,5 pp. en el período debido al ascenso de 5,1% de la fuerza de trabajo, mayor al 4,6% registrado por las ocupadas.
Las tasas de participación y ocupación se situaron en 51,9% y 47,1%, avanzando 2,1 pp. y 1,6 pp., en cada caso.
En los hombres, el desempleo fue de 8,7%, con un alza de 1,2 pp., mientras que la tasa de participación llegó a 70,7% y la tasa de ocupación se situó en 64,5%, con variaciones respectivas de 0,5 y -0,5 pp.
En doce meses, las personas ocupadas crecieron más entre las mujeres (4,6%) que entre los hombres (0,2%).
Los sectores que contribuyeron al aumento fueron actividad de salud (12,6%), administración pública (11,4%) y comercio (2,3%), en tanto que, por categoría ocupacional, el alza se observó en personas asalariadas formales (3,0%) y trabajadoras por cuenta propia (0,9%).
En este escenario, la tasa de ocupación informal se ubicó en 27,0%, decreciendo 0,7 pp. en un año. Las personas ocupadas informales disminuyeron 0,2%, incididas solo por los hombres (-2,9%) y por la categoría personal de servicio doméstico (-5,9%).
En desarrollo…
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