Los efectos del estallido social y de la crisis sanitaria golpearon fuertemente al sector inmobiliario y de la construcción. Altas tasas de interés, alzas en los precios de materiales, quiebras de empresas relacionadas al rubro y un exceso de oferta, son algunas de las complicaciones a las que se ha tenido que enfrentar la industria en el último tiempo.
Con estos antecedentes sobre la mesa, la Escuela de Negocios de la Universidad Adolfo Ibáñez realizó en la mañana del viernes el conversatorio: “Sector inmobiliario, las urgencias de cerrar las brechas entre oferta y demanda”, instancia en la cual diversos dirigentes gremiales, entidades financieras y actores del rubro abordaron la crisis en la cual se encuentra la industria.
En la instancia, el presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Mauricio Varela, recalcó que las medidas que implementó el Gobierno para ayudar al rubro fueron súper importantes -como el crédito hipotecario con Fogaes-, sin embargo enfatizó que hoy en día la industria está enfrascada en un grave problema: la baja demanda.
“Acá estamos enfrentando la peor crisis desde los años 80, y la sensación que tenemos en la industria es que las medidas de apoyo a la demanda han sido insuficientes en cuanto a generar un cambio de conducta en ella. Acá hay un tema que en general es bastante incómodo políticamente, porque si uno quiere aumentar la demanda en condiciones como las que estamos enfrentando, hay que generar incentivos a la gente que tiene recursos”. recalcó el dirigente gremial.
A juicio de Varela, si es que el país implementa estos incentivos se va a generar el verdadero cambio en la demanda que requiere la industria. “En parte, eso fue lo que se hizo en su minuto el presidente Eduardo Frei en su gobierno, y efectivamente se generó un efecto relevante”.
En paralelo, el gerente general de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), Luis Opazo, señaló que la industria efectivamente está con grandes programas de apoyo para afrontar la situación. Sin embargo, y en línea a lo mencionado por Varela, el ejecutivo recalcó que sigue estando pendiente la búsqueda del equilibrio entre la oferta y la demanda.
“Acá la pregunta es cómo seguimos incentivando la compra de vivienda. Muchos de los programas que hay hoy en día son mucho más acotados de lo que hemos visto en otras jurisdicciones”, recalcó el gerente general.
Por su parte, Alejandro Puente, Coordinador de Mercado de Capitales del Ministerio de Hacienda, enfatizó que tras el estallido social y la pandemia los desequilibrios macroeconómicos fueron gigantes, por lo que era necesario el ajuste actual que se está viviendo. Aún así, recalcó que desgraciadamente el ajuste no es homogéneo, debido a que no afecta a las industrias del país de la misma manera.
“Hay algunos sectores que son más sensibles a la tasa de interés, particularmente a la de largo plazo, y, en consecuencia, afecta al sector inmobiliario. Hoy no tenemos forma de tener políticas monetarias diferenciadas por sectores. Entonces es algo que nosotros tenemos que, de alguna manera, intentar de mitigar y compensar en determinado foco”, señaló Puente.
Panorama actual
A pesar del difícil escenario al cual se enfrenta la industria, desde la ADI indicaron que ya hay leves indicios de recuperación. Según recalcó el presidente del gremio, la “peor parte” ya pasó. Durante los primeros cuatro meses del año 2024, las ventas -a pesar de que no lograron alcanzar niveles prepandemia- mostraron una mejoría respecto a 2023. En detalle, entre enero-abril de este ejercicio se vendieron UF 30 millones en la Región Metropolitana, un 20% más que en el periodo pasado.
“Este es un sector que vendía del orden de UF 120 y 130 millones en vivienda nueva en periodos normales, y en el año 2022 bajó a UF 81 millones de UF, lo que fue una baja relevante. Hemos comenzado a subir de a poco, pero estamos lejos de recuperar nuestros niveles anteriores a la pandemia. Recién en 2026 esperamos llegar a las UF 125 millones”, enfatizó el dirigente gremial.
Además, Varela explicó que la acumulación de productos terminados sigue en un “nivel de crisis”. Según recalcó el presidente de la ADI, dentro de la oferta actual el 44% son unidades terminadas, lo que está 20 puntos porcentuales por sobre los niveles normales.
“El proceso de ajuste no ha terminado. Este requiere que la demanda se vaya recuperando en la medida que la economía siga avanzando y por otra parte, requiere que la oferta también vaya bajando”, concluyó Mauricio Varela.
Unos US$ 800 millones mensuales aportan las cotizaciones previsionales de los trabajadores todos los meses. Así, el sistema de pensiones juega un papel crucial en el mercado de capitales.
Un análisis de las economistas Cecilia Cifuentes y María José Castro, del Centro de Estudios Financieros del ESE Bussiness School de la Universidad los Andes, advierte el impacto que podría tener el tema demográfico sobre el mercado financiero.
Mientras los cotizantes y el nivel de sus salarios tienen un impacto positivo en los flujos netos hacia el mercado de capitales, el pago de jubilaciones genera el efecto contrario, esto es, un desahorro.
En los últimos años el mercado sufrió los efectos de los tres retiros de fondos de pensiones en pandemia y otras salidas como los pagos correspondientes a la “Ley de Responsabilidad Parental y Pago Efectivo de Deudas de Pensiones de Alimentos”, que rige desde mayo de 2023.
Más pensionados
La directora del Centro de Estudios Financieros del ESE Business School, Cecilia Cifuentes, explicó a DF que “el año pasado las cotizaciones obligatorias sumaron cerca de US$ 9.000 millones, monto similar al de los dos años anteriores y no se espera un gran crecimiento en los años siguientes”.
En tanto, el flujo de salida del sistema por pagos de pensiones autofinanciadas (sin considerar la PGU), fue cercano a US$ 5.000 millones en 2023, “cifra que será creciente en el tiempo, debido a que se estima que la población mayor de 65 años crecerá a una tasa de 3% en los próximos 15 años”, dijo.
En ese contexto, el análisis de las economistas sostiene que el flujo de ahorro previsional neto será decreciente, afectando el desarrollo del mercado de capitales.
El deterioro del mercado laboral ha impactado el último tiempo en el número de cotizantes de AFP. Si al cierre del primer trimestre de 2022 el número de personas que aportaban para su pensión era de 5.947.271, a marzo de este año se situó en 5.803.684, lo que se traduce en una caída promedio anual de 1,22%.
Por el contrario, el número de pensionados ha crecido 9,5% anual promedio.
La tendencia parece haber llegado para quedarse. El análisis estimó que en 2043 la diferencia entre pensionados y cotizantes sería cero y a partir de ese momento, los pensionados comenzarían a ser más numerosos que los ahorrantes.
Aumentar el ahorro
Cifuentes aseguró “lo más importante es disminuir la informalidad previsional, que es muy elevada, cercana a 30%. Se trata de reformas laborales necesarias para aumentar el ahorro previsional”.
A ello añadió que se debe enfrentar el problema de la elevada y creciente inactividad de los grupos más vulnerables de la población.
Adicionalmente, sostuvo que es importante promover el ahorro voluntario y también manifestó que la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) debiera empujar más la promoción del desarrollo de mercado de capitales.
Hace más de 20 años Isa Intervial -firma de origen colombiano- ingresó como concesionaria al país, período en el cual la empresa ha estado a cargo de emblemáticas obras, y a futuro, la compañía quiere seguir creciendo.
Actualmente Intervial Chile cuenta con cinco concesiones en distintas fases: tres operativas (Ruta del Maipo, Ruta de la Araucanía, Ruta de Los Ríos), una ad portas de entrar en operación (Ruta del Loa) y Orbital Sur Santiago, obra recién adjudicada por la empresa.
“Estamos en el negocio hace 25 años, hemos estado trabajando por potenciar y hacer crecer el negocio, porque creemos y confiamos en nosotros. Tenemos experiencia y vemos que la industria está muy bien desarrollada, queremos seguir siendo parte de eso”, recalcó el gerente general de Intervial Chile, Andrés Contreras.
“Las bases de licitación se han ido perfeccionando en el tiempo, y de alguna manera han sido capaces de blindar al sistema para que sea robusto. Pero eso no significa que sea suficiente. Hay varias cosas que se pueden ajustar y mejorar, o más bien adaptar a la realidad”.
– ¿Quieren seguir adjudicándose concesiones en Chile?
– Esa es la intención. Hoy en día el MOP tiene una cartera muy ambiciosa de concesiones. Hace algunos años hemos estado muy activos en seguir buscando y participando en licitaciones. No todas se pueden ganar, obviamente, pero estamos analizando proyectos y esperamos poder seguir ganando concesiones.
– ¿Qué concesiones están mirando de cerca?
– Nosotros primero miramos las oportunidades, y de ahí tenemos que ver dónde creemos que podemos ser más competitivos. Hay dos concesiones relevantes que están en proceso y que estamos mirando: la licitación de Santiago-Los Vilos y el Acceso Norte de Concepción. Estas son las más inmediatas. No te puedo decir que vamos a presentar ofertas, eso depende de muchos factores y pasos que tenemos que ir surtiendo y que se van analizando hasta el final.
– ¿Les gustaría participar en procesos de otros proyectos concesionados?
– Nuestra estrategia se centra en concesiones viales. Ahora, con Orbital Sur, vamos a entrar al negocio de las concesiones urbanas, estamos abiertos a seguir explorando en eso.
– ¿Cómo esperan afrontar este nuevo desafío?
– El desarrollo de infraestructura siempre es desafiante. Con el tiempo van apareciendo desafíos de todo tipo, sociales, climáticos, administrativos, y hay que ser capaz de sacar todo eso adelante en conjunto con los otros actores. Estamos seguros que lo vamos a lograr.
Sistema de concesiones
– ¿Qué es lo atractivo que tiene Chile para seguir impulsando el negocio de concesiones acá ?
– Primero, el sistema en Chile está consolidado. Segundo, la estabilidad que tiene el país. Tercero, si bien siempre se puede mejorar, la distribución de riesgos que tiene la industria es muy buena. El que haya un equilibrio entre el sector público y el sector privado es importante. Creemos que se puede mejorar, pero mientras haya equilibrio, los proyectos son atractivos.
– ¿Qué mejoras se podrían hacer al sistema?
– Insisto que el sistema está consolidado, está ampliamente demostrado que es capaz de generar buenos proyectos. Pero hay ciertas incertidumbres respecto del mismo sistema que no se le deben dar cabida.
– ¿En el ámbito de la permisología?
– Sí, los temas más administrativos, que es algo públicamente sabido. Yo reconozco que el Gobierno ha trabajado en esto, pero estos proyectos se deben desarrollar con mayor certidumbre y en menor tiempo. Y es un desafío que hoy tenemos como país, que yo creo que afortunadamente se ha entendido, pero tenemos que movernos rápido para que efectivamente se disminuyan esos tiempos.
– Sumado a las medidas para agilizar los procesos, ¿se debería actualizar los contratos de concesión?
– Las bases de licitación se han ido perfeccionando en el tiempo y, de alguna manera, han sido capaces de blindar al sistema para que sea robusto. Pero eso no significa que sea suficiente. Hay varias cosas que se pueden ajustar y mejorar, o más bien adaptar a la realidad.
La infraestructura cada día va a ser más frágil debido al cambio climático, tenemos que generar infraestructura resiliente. También es necesario comenzar a reconocer e incorporar elementos en los contratos que recojan y permitan desarrollar infraestructura que sea más empática con el entorno.
– En los últimos procesos de licitación vimos una baja en la participación de oferentes. ¿A qué se debe esto?
– Los proyectos de infraestructura son de gran envergadura. Son inversiones importantes, por lo mismo no me enfocaría en que han llegado pocos actores, sino en el hecho de que hayan actores dispuestos a participar en el proceso. Para mí la mirada es que el sistema funciona, está consolidado y sigue siendo exitoso.
“Ofertas temerarias”
– Ciertos concesionarios han tildado de temerarias las ofertas de las empresas chinas. ¿Cuál es su perspectiva ante esto?
– Pensando como ciudadano y como país, es muy bueno que haya competencia. Eso saca lo mejor de las compañías porque nos desafía a todos a hacerlo mejor. Nosotros estudiamos dos proyectos que ellos se adjudicaron, eso nos hizo reflexionar, y analizamos lo que habíamos hecho y de alguna manera nos llevó a ser más competitivos, más innovadores y, finalmente, a ganarnos otra concesión.
– ¿Se debería legislar en relación a estas ofertas temerarias?
– Es sano, como en todo tipo de proceso licitatorio, que existan algunos mecanismos que den ciertos resguardos para que los procesos sean lo más transparentes posible. En Chile lo son, pero que haya algunos resguardos me parece válido.
Codelco acaba de cerrar las negociaciones colectivas con tres sindicatos de Andina, que en conjunto suman más de un millar de trabajadores, con un bono de fin de conflicto del orden de los US$ 18,5 millones y 36 meses de vigencia del nuevo convenio, explicó Amador Pantoja, presidente de la Federación de Trabajadores del Cobre (FTC). El proceso se adelantó un mes, pero no es el único que se hará de manera anticipada: se prevé que en julio se negocie con los cinco sindicatos de El Teniente, cuyos contratos colectivos expiraban a fines de octubre y es altamente probable que este año se realicen las tratativas con los sindicatos 1, 2 y 3 de Chuquicamata, programados para mayo de 2025.
De hecho, la estrategia de la estatal ha sido adelantar en la medida de lo posible todos sus procesos de negociación sindical, detalló Pantoja. Por ejemplo, llegó a un acuerdo anticipado con el sindicato de Radomiro Tomic, Ventanas y otros gremios.
¿Por qué negociar antes? Pantoja señaló que esto es una señal de la buena relación entre los sindicatos y la empresa. Pero, a juicio del abogado laboral y ex director del Trabajo, Marcelo Albornoz, esto se explica más bien “porque a Codelco no le conviene en términos económicos una huelga”. Por su situación de menor producción y pérdidas, “Codelco no aguanta una huelga”, enfatizó.
Además, según comentan dirigentes mineros, el camino seguido con Codelco se explica porque no quieren negociar cerca del proceso de Escondida de BHP. Con 2.318 trabajadores, esta es la negociación colectiva más importante de la gran minería, por varias razones: involucra a más trabajadores, tienen los bonos de fin de conflicto más altos de la industria y suele ser más beligerante que el resto.
De hecho, para BHP ya fue un triunfo que en las tratativas con Spence -que involucró a 1.110 trabajadores- se llegara a acuerdo sin mediar huelga y se lograra un contrato que garantiza la paz sindical por 36 meses.
Una historia violenta
Las negociaciones colectivas del sindicato N°1 de Escondida distan de ser una taza de leche. En 2006, 2.052 trabajadores participaron en una huelga de 25 días, acampando en el complejo deportivo de la minera en Antofagasta. Tras ello, la firma aceptó un reajuste de 5% y un bono de $8 millones más préstamos.
Marco López, abogado, asesor del Sindicato Nª 1 de Escondida.
En 2011, este mismo logró un acuerdo de un bono de $23 millones más créditos blandos. Fue una negociación reglada, donde hubo huelga de seis días. El 2018, logró $17 Millones de bono para el sindicato N°1 y el 2021, un bono de $21 millones y un reajuste de 5%.
Todos fueron en su momento cifras históricas en cuanto a pagos por finalizar la negociación.
Pero no es el único sindicato de Escondida que logra bonos tan altos. El año pasado, en octubre, el Sindicato N°2 de Supervisores y Staff de la principal productora de cobre del país obtuvo un bono de término de conflicto de $20 millones y otros $2,8 millones en préstamos blandos, además de otras prestaciones.
Para el proceso de este año, el Sindicato Nº 1 de Escondida contrató al celebérrimo abogado Marco López, su histórico asesor. El proyecto de contrato colectivo fue entregado a la empresa el 11 de junio pasado y que la compañía respondió el día 19 de junio. Según trascendió de los propios trabajadores, pedirían un bono sobre $30 millones por fin de conflicto. El contrato vigente vence en agosto.
Según Marcelo Albornoz, en las negociaciones de esta empresa pesan temas como la situación económica del país, el precio del cobre y el ánimo conflictual del momento.
Este año, por ejemplo, ha sido de baja conflictividad laboral, en gran parte porque hay una presión para no parar la producción. Tampoco es tema, dijo el ex DT, la disminución de jornada, porque las mineras se acogen a la jornada excepcional de 42 horas en turnos.