La huida de los hoteleros: más de 50 inmuebles están a la venta

El reconocido Hotel Boutique Castillo Rojo en Bellavista abrió sus puertas en 2013. Instalado en una casa patrimonial de 1923, en la Plaza Camilo Mori, fue inaugurado como una propiedad de 19 habitaciones con orientación exterior. “Nos pareció un lugar ideal porque está en medio de un barrio turístico”, dijo en ese momento uno de sus dueños, Álvaro Jaime. Ahora está a la venta. Según el registro de la firma de gestión inmobiliaria Property Partners, su valor es de 176.390 UF (unos $5.900 millones) por sus 1.053 metros cuadrados. “Qué hotel tienda de este tipo está disponible responde a los efectos que tuvo la pandemia y el estallido social tanto en el comercio como en el sector hotelero”, interpreta el director de Property Partners, Ferencz Delarze.

El tradicional Torremayor, de Ricardo Lyon, que tiene unas 91 habitaciones, cotiza en Colliers a 370.000 UF ($12.400 millones), al igual que el Radisson de Curicó, o el Ultramar de Valparaíso, que cotiza a 18.000 UF en Sotheby’s Properties. . Y así continúa. En la Asociación de Hoteleros de Chile calculan que hay al menos 53 hoteles en la misma situación a nivel nacional, una cifra sin precedentes. Fuentes del sector aseguran que el número se queda corto… serían más de 100.

“Hicieron todo lo humanamente posible para sobrevivir, pero la situación sigue complicada, por lo que los dueños han decidido salir a vender”, dice el presidente de los hoteleros y contralor de la NOI, Alberto Pirola.

Han sido uno de los rubros más golpeados por la pandemia. Acusan que el principal problema ha sido la falta de turistas extranjeros, dadas las restricciones que aún continúan, como la homologación de vacunas. Hoy -estiman- las llegadas de extranjeros bordean el 23%, cuando tradicionalmente eran más del 60% de los ocupantes.

“Aportamos el 3,7% del PIB, hoy creo que no somos ni el 1%”, subraya Pirola. Y grita: “Ayúdennos, por favor, nos estamos ahogando”.

El socio director de Engel & Völkers Comercial, Felipe Weil, cuenta que desde 2010 comenzaron a surgir una serie de hoteles boutique, especialmente en las comunas de Santiago y Providencia. Coincidieron con empresarios o familias -señala- que querían tener una afición y replicar instalaciones que habían visto en Europa o EE.UU. “Generalmente se llevaban inmuebles patrimoniales o inmuebles destacados”, subraya. Todos altamente dependientes del volumen. El estallido social implicó cerrar las puertas de varios, a la espera de que amainara la crisis social. Cuando en verano de 2020 empezaron a repuntar, llegó la pandemia. Algunos se estaban convirtiendo en residencias de salud, lo que les ayudó a pagar los costos, pero después de eso, los ingresos volvieron a caer. “Si ya era difícil obtener ganancias antes de la pandemia, con esto se volvió insostenible”, dice Weil. “Ahora prefieren vender”.

Si Engel & Völkers tradicionalmente tenía en torno a 2 o 3 hoteles en venta, hoy en día superan la decena. En Property Partners tienen una cartera de 30 disponibles.

Aunque el turismo interior tiene una demanda sostenida, es el exterior el que ‘mueve la aguja’, aseguran en el sector. El CEO de Fitzroy, Hernán Passalacqua, lo expresa de esta manera: Si antes de la pandemia los extranjeros que llegaban rondaban los 400.000 en promedio al mes y gastaban más de US$1.000 cada uno, en estos ocho meses ha sido un promedio de 90.000; más de 300.000 turistas menos y, por tanto, una disminución de más de 300 millones de dólares al mes.

Fitzroy hoy mantiene en venta The Aubrey Boutique Hotel, en la calle Constitución, Providencia. Passalacqua reconoce que se ha interesado, pero subraya que “nadie va a hacer nada hasta el plebiscito”. Después de eso, debería venir un movimiento mayor: “2022-2023 va a ser un año de transacciones. Mucha gente está cansada, hay agotamiento, entonces creo que habrá cambios de manos y consolidación de la industria”, pronostica.

Hoy, lugares como el Hotel Windsor, en Victoria Subercaseux, e incluso -dicen fuentes de la industria- el reconocido Luciano K, en Barrio Lastarria, que alguna vez fue el rascacielos más alto del país, buscan compradores… ahora, continúan funcionan porque -coinciden los hoteleros- el coste de mantenerlos cerrados en términos de mantenimiento es incluso mayor que el de tenerlos abiertos.

El director de la consultora hotelera Horetur, Pedro Lewin calcula que los hoteleros empiezan a ganar cuando la ocupación supera el 60%. Y hoy está lejos de eso.

Según el balance de A3 Property Investments -operadores de las marcas Pullman, Novotel, Mercure-, en el primer trimestre la ocupación del sector en Santiago alcanzó 51% versus 31% hace un año. La tasa es un 10% más baja que antes de la pandemia.

Los hoteles administrados por el Fondo de Inversión Hotelera LarrainVial -Sheraton, Ritz-Carlton Santiago, Intercontinental Santiago, Crowne Plaza- tienen una ocupación promedio del 40%. Desde abril de 2021 el hotel Ritz está a la venta.

Pirola asegura que a la baja ocupación se le suman los costes de crecimiento. Solo las contribuciones aumentaron un 30%. Ejemplifica que hay hoteles, por ejemplo, en San Pedro de Atacama, que antes pagaban $6 millones al mes por energía, hoy la factura es de $22 millones. “Hay impuestos que se han declarado, pero no los han podido pagar porque no tienen caudal para ponerse al día”, destaca.

Hace dos semanas, El gobierno anunció un subsidio de hasta $4 millones por empresa para ayudar a las pymes del sector. Luego, la Asociación de Hoteleros se reunió con la Subsecretaria de Turismo, Verónica Kunze. “Le dije que el nivel de deuda y de gasto es mucho mayor y que, en realidad, la mejor ayuda que puede venir a esta área es la liberación de la homologación, porque hay interés en venir; abrimos las fronteras y las reservas comienzan a crecer rápidamente”, dice Pirola, quien compara: en EE.UU., sin restricciones, la demanda ya es mayor que en la prepandemia.

El titular de la NOI se ha reunido con dos bancos que han querido entender qué está pasando con el sector. Esto se debe a que -reconoce- ya hay hoteles atrasados ​​en el pago de las cuotas del Fogape por el Covid-19, un programa de garantía estatal otorgado en la pandemia para facilitar el acceso al crédito. “Hay cupos vencidos que no se han cancelado y ya hay un número considerable de hoteleros con este tema”, subraya.

Passalacqua precisa que el sector financiero ha dado facilidades. Pedro Lewin recuerda que hace poco quebró un hotel en Puerto Montt y finalmente el banco se lo llevó… pero después de tres años. “El mismo banco dijo, si te lo quito, ¿qué hago con él? Así que muchas veces han optado por llegar a un acuerdo: te lo dejo y no te cobro por un tiempo. “Para los bancos es un problema validar la garantía y adjudicar la propiedad. Mejor quedarse con un almacén que con un hotel”, añade Pirola.

En el sector reconocen que a pesar de todo el movimiento, es un momento complejo para vender, dada la situación del rubro. De hecho, Ferencz Delarze, de Property Partners, explica que llevan más de un año vendiendo el hotel Castillo Rojo. “Esperamos culminar con éxito el proceso de venta este año”, subraya. Pero como el sector ha sido golpeado, lo han ofrecido a inversionistas inmobiliarios para alquileres de viviendas, instituciones de educación superior e incluso lo sondearon con asesores políticos para ser la residencia presidencial, lo cual no funcionó. El presidente Boric se hospedó en el antiguo hotel Damero B&B, en el barrio de Yungay.

En el ítem dicen que ya no se vende el derecho de explotación del hotel, sino el activo como edificio. Felipe Weil, de Engel & Völkers, señala que tradicionalmente el precio de un hotel se calculaba poniendo un valor por habitación: hoy esa fórmula, por lo general, no aplica, es solo UF por metro cuadrado. “Ya no hay un valor añadido que son los derechos clave. Lo que se vende es solo inmuebles y, dependiendo de la zona, puede tener un mayor nivel de descuento; en la zona cero el valor puede caer un 20% o un 25%”, dice. De hecho, en los portales inmobiliarios se ofrecen hoteles como dependencias Multifamiliar o residencial.

Este escenario ha llevado a varios operadores a optar por reconvertir inmuebles o arrendarlos. “Hay un hotel en el corazón de Providencia que está alquilado íntegramente a una empresa minera para la gente que lo manda aquí”, confiesa Pedro Lewin. La propiedad es administrada por la empresa. El director de Horetur tiene otras dos peticiones en la misma línea: una de una gran cadena hotelera que busca dos o tres inmuebles para alquilar, y otra de una firma que también busca un inmueble.

El problema es que no siempre quieren en los sectores donde hay mayor oferta. “Lastarria es un barrio donde no quieres estar, está en la lista negra de los inversores. Los tengo a la venta y cuando la gente ve el lugar me dice ‘no, no, quiero algo en Vitacura, Las Condes, no quiero que me molesten’”, dice.

La otra alternativa es reconvertir el hotel. Inicialmente, lo que ya se ha hecho es que los operadores de hotel de apartamentos Han sido reconvertidos en apartamentos de larga estancia, ya que ocupan la misma estructura… sin mayores modificaciones. o en espacios conviviendo, donde se alquilan habitaciones para largas estancias y se comparten espacios comunes. Ese es el caso del hotel. tienda Tu Misericordia, en el centro.

Casos más aislados son aquellos que han solicitado permiso a la Dirección de Obras respectiva para introducir cocinas a los pisos, unir habitaciones y habilitarlas como apartamentos. “Hay dos hoteles que están en el sector Plaza Italia que están evaluando la posibilidad de convertir a departamentos de larga estancia, así como Multifamiliar”, enfatiza Lewin.

Hoy está el ejemplo de Andes Hostel, en Monjitas, que será reconvertido para alquiler residencial.

Alberto Pirola asegura que solo hacen falta dos buenos años para que el sector recupere todas las pérdidas. “Calculamos que será a mediados de 2025. Quedan dos años y medio y ya ha sido la misma mala época. Es agotador estar cinco años trabajando para sobrevivir”, destaca.