Mercado de segunda vivienda también siente efecto de la crisis

El sector inmobiliario en el país se encuentra deprimido, con bajos niveles de ventas y una velocidad de colocación alejada de la tendencia de hace unos años. En este contexto, el mercado de segunda residencia, las residencias de verano y descanso, también ha sentido el impacto de la crisis y no queda al margen de esta nueva realidad.

Así, según la plataforma de compra y venta de propiedades TocToc, este mercado viene mostrando un deterioro constante en lo que va de 2024. En las comunas con mayor presencia de segunda residencia, que incluyen La Serena, Algarrobo, Concón, El Quisco, El Tabo, Santo Domingo, Viña del Mar, Zapallar, Pichilemu, Pucón y Puerto Varas, Hubo una disminución en las ventas del 80% en los departamentos al cierre del primer semestre en 12 meses, con un total de 427 unidades vendidas, según datos de TocToc. Por su parte, las ventas de viviendas cayeron un 75% respecto al mismo periodo de 2023, hasta 320 unidades.

Menos dramática es la visión de Colliers, donde su vicepresidente, Reinaldo Gleisner, señala que “si bien no hay estadísticas coherentes a nivel nacional, estimamos que el mercado de segunda vivienda ha tenido una contracción un poco mayor que la contracción del primer mercado de vivienda. vivienda, en un rango del 15% al ​​20%”.

Las razones de la caída en las ventas de segunda residencia son las mismas que las de primera vivienda, según Colliers. Así lo explica Gleisner: “El mercado inmobiliario sigue deprimido y este año se han producido nuevas caídas en las ventas. Las causas son similares en todo el mercado inmobiliario, ya sea primera o segunda vivienda. La falta de crédito hipotecario asequible para el comprador, el aumento de las tasas de interés que incrementan significativamente el dividendo: entre 35% y 45% expresado en UF desde 2019, en un contexto de estancamiento de los ingresos familiares en términos reales. Como consecuencia, El universo de familias que pueden optar por comprar se ha reducido a menos del 40% de las que estaban en condiciones de hacerlo en 2019.

Gleisner añade que, además, “ha disminuido considerablemente la disponibilidad de fondos a largo plazo, necesarios para financiar préstamos hipotecarios. El mercado inmobiliario también se ve afectado por un aumento de precios, debido a las muchas dificultades y costes adicionales que ha tenido la construcción. Este contexto afecta más a la segunda residencia, porque es menos necesaria”.

TocToc no ha detectado un incremento en los precios de la segunda vivienda, lo que indica que debido a la menor demanda se han ajustado los valores para ser más competitivos. Pero a pesar de ello, sí coinciden en el impacto más profundo del mercado de segundas viviendas y en los factores que han deteriorado la industria.

“Él cepo de propiedades en venta es relevante, pero el volumen de transacciones es bajo, traduciéndose en largos tiempos de venta y descuentos en el cierre de transacciones. Esto se debe a las tasas aún altas y a mayores restricciones de los bancos para otorgar préstamos”, enumera Ignacio del Río, director general fundador de la proptech Mercado chileno de segunda residencia, Legria.

Las zonas donde más ha descendido la compraventa de segunda residencia, según TocToc, son Viña del Mar, Pucón, La Serena y Puerto Varas, en departamentos, mientras que en casas repiten La Serena y Viña del Mar.

El director general de Legria también afirma que se ha producido una disminución de la demanda debido a los altos costes de adquisición y mantenimiento, por un uso ineficiente del tiempo. Según Colliers, los precios en el segmento de segunda vivienda fluctúan entre 3 mil UF y hasta 25 mil UF y más, en lugares como Cachagua o Santo Domingo.

“Más que un problema de intereses, la menor demanda responde a una mayor restricción crediticia. Con la inflación se perdió capacidad de endeudamiento que aún no se ha revertido del todo, lo que hace que menos hogares puedan acceder al crédito hipotecario, y vemos entonces que la compra de una segunda vivienda ha sido el segmento más afectado desde 2022″, señala el director de investigación por TocToc, Daniel Serey.

“La segunda vivienda, sin duda, es un bien de segunda prioridad, y por tanto es un segmento que las inmobiliarias o constructoras desarrollan con más cautela y con mayor seguridad en las ventas. A su vez, el banco, imprescindible para la financiación de obras y posteriormente para el crédito hipotecario, actúa con la máxima protección en este mercado, que, en consecuencia, es más limitado que el de la primera vivienda. “Se requiere un mercado de primera vivienda estable para tener una mejor proyección del mercado de segunda vivienda” complementa a Gleisner.

Hacia finales de año o principios de 2025 se espera una recuperación algo más sostenida del mercado inmobiliario, en la medida que la economía del país logre consolidar su recuperación y los tipos de interés de largo plazo sigan bajando, por lo que el crédito las condiciones pueden mejorar. .