A medida que se han relajado las restricciones por el Covid, la vuelta de las oficinas presenciales en el interior ha supuesto una serie de mejoras en cuanto a los índices de ocupación y demanda de estos inmuebles. La variación positiva en torno a la vacancia y la absorción es tal que ya existe un consenso en el sector sobre los claros signos de recuperación pospandemia.
De acuerdo con el escenario observado por diferentes informes de consultoras inmobiliarias, al cierre del cuarto trimestre de 2022 se produjo un descenso notable en la tasa de vacancia de las oficinas Clase A, que rompió la tendencia alcista durante gran parte de 2021 y el 2020, y reveló una perspectiva optimista en términos de demanda para este año y el próximo. Según GPS Property, entre octubre y diciembre de 2022 este índice alcanzó el 11,92%, es decir, un descenso de 3,16 puntos respecto al trimestre anterior, bastante cercano a lo informado por CBRE, que fijó la tasa en el 11,69%. y eso implica “13 puntos básicos menos” que el tercer trimestre del año pasado.
Cushman & Wakefield, por su parte, dijo que el mercado de oficinas Clase A cerró 2022 con una vacancia de 10.82%, lo que significa que la vacancia fue 23% menor que en 2021. Mientras que la empresa Jones Lang LaSalle (JLL) notó una disminución en la vacancia del 9,6% al 9,3% respecto al trimestre anterior. Y Colliers, finalmente, indicó que la tasa “es ligeramente inferior a la del período anterior, cercana al 12%”.
De esta forma, el interés en submercados como Nueva Las Condes, Nueva Apoquindo, El Bosque – El Golf y Providencia cobran nuevamente mayor relevancia. Otro síntoma de este buen panorama está relacionado con la absorción. En términos generales, desde JLL indicaron que la absorción neta anual volvió “a valores positivos tras dos años con cifras en rojo”, y situaron este índice de oficinas premium en 8.621 m2. Y las cifras son consistentes con otros reportes como el de GPS Property, que afirmó que la absorción pasó de -31,749 m2 durante el 3T de 2022 a 14,485 m2 en el 4T del año pasado; o la de CBRE, que indicó que por segundo trimestre consecutivo el mercado de oficinas Clase A registró cifras positivas al cierre del año pasado correspondientes a una absorción de 6.808 m2.
“Las tasas actuales son altas para lo que está acostumbrado el mercado chileno, pero son saludables si las comparamos con mercados más avanzados o con el resto de la región”, dijo Ingrid Hartmann, Gerente Senior de Investigación de CBRE Chile.
Cushman & Wakefield también se sumó a este análisis y mencionó que las oficinas premium cerraron 2022 con una “absorción positiva total de 73.765 m2”, es decir, “con un incremento significativo respecto a los dos años anteriores”.
factores y precios
En opinión de Cristóbal Laso, gerente del área de oficinas de Colliers, la mejora en los niveles de vacancia está asociada a una notoria reactivación en la búsqueda de oficinas, tanto para alquiler como para compra. Y a ello se suman las facilidades que están otorgando los propietarios de las oficinas, como la bajada de los precios de los alquileres, la flexibilidad en la duración de los contratos, y el aumento de la oferta de oficinas totalmente equipadas con mobiliario incluido.
En tanto, en cuanto al precio, desde Colliers, Fernando Márquez de La Plata destacó las disminuciones que se observan respecto a los periodos previos a la pandemia a nivel general, y que alcanzan un valor promedio de 0,50 UF/m² a nivel metropolitano.
Y agregó que “durante 2023 deberán mantenerse en línea con lo observado al cierre de 2022”.
2023 como un año de estabilización,
pero aún lejos de los niveles previos a la pandemia
De cara al 2023, Ingrid Hartmann, gerente senior de investigación de CBRE Chile, menciona que “lo relevante identificar es que ya no existen factores exógenos al mercado que puedan causar anomalías como las que vivimos durante la pandemia”, por lo que el El mercado de oficinas debe volver a una dinámica “más tradicional” y que está intrínsecamente correlacionada con la actividad económica. “Se espera que el mercado mantenga una tasa de recuperación similar a la que experimentamos durante 2022, con disminuciones moderadas en las tasas de vacancia”, dice.
A su análisis se suma el de Francisco Rojas, director ejecutivo de GPS Property, quien proyecta que 2023 “será un año de oportunidades para la demanda, donde la tasa de desocupación deberá mantenerse estable en los niveles actuales”. Y especifica que “donde realmente veremos cambios de inercia, será durante 2024”.
Por su parte, Ariel Benzaquén, country manager de Cushman & Wakefield, cree que en los próximos meses Nueva Providencia liderará los ingresos en el mercado de oficinas Clase A durante 2023, y que el submercado Apoquindo liderará en 2024. En esta última zona , comenzarán a operar dos proyectos emblemáticos que sumarán alrededor de 60.000 m2, dice Benzaquén.
Y la mirada positiva hacia el futuro es compartida por casi todos los jugadores del sector. Desde JLL indicaron que los precios deberían mantenerse estables mientras continúe la sobreoferta. Y se espera que la absorción siga siendo ligeramente positiva, pero aún lejos de los niveles previos a la pandemia.
“Para el 2023 se espera que Las Condes registre la mayor actividad/dinamismo en el mercado de oficinas, dado que más del 70% del stock de edificios clase A se concentra en esta comuna, que a su vez es el distrito financiero de la ciudad” Expresaron desde la empresa.
Finalmente, Cristóbal Laso, gerente de la oficina de Colliers, agregó que “se debe mantener la tasa de ocupación durante 2023, y creemos que podría recuperarse a mediados de 2024”.
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