Residencias premium para la tercera edad: dónde se concentran y cuánto es su valor mensual

La población chilena está envejeciendo y las personas mayores son cada vez más numerosas en el país. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el porcentaje de personas de 60 años y más ha ido en aumento en las últimas décadas, pasando del 9,5% en 1992 al 18,1% en 2022. Esta tendencia demográfica, que se espera que continúe en las próximas décadas plantea importantes retos en materia de atención y atención a las personas mayores, especialmente en lo que se refiere a la oferta de residencias especializadas para este grupo de edad.

En este contexto, un nuevo foco de negocio se ha concentrado en la construcción y explotación de residencias para la tercera edad, de la “de primera calidad”. Este mercado, conocido como casa mayorha experimentado un crecimiento medio anual en m2 del 10% en los últimos doce años y se espera un aumento del 19% en 2023, según un informe de Colliers.

Actualmente hay 33 de este tipo de residencias en operación y seis en construcción o planificación en el país. Brindan servicios de alta calidad para personas con dependencia física o psíquica y/o para quienes buscan seguridad y disfrutar de sus últimos años. Según el informe, el mercado está concentrado en manos de unos pocos operadores, pero se espera un crecimiento de nuevas residencias.

El casa mayors, explica el informe, son activos inmobiliarios orientados y habilitados para el cuidado de personas mayores. Son hogares que “buscan brindar cualidades como seguridad, salud, compañía, tranquilidad y entretenimiento a las personas que ven condicionada su integridad, ya sea por su edad o por alguna condición física o psíquica”, describe el informe.

Se trata de residencias con habitaciones personales o compartidas, donde especialistas en salud y atención al huésped prestan sus servicios “para hacerles la vida más fácil a ellos y a sus familias”, se indica.

Para el estudio, Colliers consideró las citadas 33 residencias en funcionamiento y las seis en estado de construcción o planificación. Estas instalaciones cumplen con altos estándares en sus instalaciones, han sido diseñadas específicamente para este segmento y Tienen una superficie construida de más de 1.000 m2.

El casa mayorLos s se concentran generalmente en sectores urbanizados, cerca de clínicas u hospitales. El público que se atiende en estos hogares se compone principalmente de dos segmentos: el primero son aquellos adultos mayores que buscan seguridad, ser atendidos en instalaciones de primer nivel y compartir con personas de su edad, con el propósito de disfrutar sus últimos años al máximo. más lleno El otro grupo está formado por personas con dependencia física o psíquica, con familiares ocupados que buscan tercerizar el cuidado diario de los adultos mayores.

Las superficies de estos activos bordean en promedio los 5.000 m2 construidos, en terrenos cercanos a los 8.000 m2, de según información recopilada por Colliers.

Augusto Matte, consultor del área de estudio Colliers, asegura que el crecimiento de 19% esperado para este año responde a que cerca de sSeis nuevas residencias de mayores, de más de 1.000 m2, que suman al mercado alrededor de 33.000 m2 nuevos. “Cabe mencionar que dentro de estos nuevos m2 entrarán en funcionamiento nuevas comunas, como Colina, entre otras pertenecientes a otras regiones del país”.

Las superficies construidas de residencias para personas mayores que consideran los estándares para este informe van desde 1.036 m2 a 14.618 m2, presentando una superficie promedio de 5.386 m2. En cuanto a las dimensiones de las viviendas, para cada residente, en caso de ocupación máxima, este ratio proporciona un número medio de 51,47 m2 construidos para cada uno.

Según el informe, Actualmente hay una superficie total construida de 172.761 m2, con 33 viviendas activas de este tipo, que suman 3.716 plazas. Entre 2019 y 2022 la entrada de nuevos m2 construidos de casa mayor ralentizado. Fueron los años 2015, 2017 y 2018 en los que ingresó la mayor cantidad de m2, con un aumento del 37%, 20% y 14%, respectivamente. En cuanto al ingreso de nuevas camas disponibles, fue de 695, 556 y 234, para cada uno de los años mencionados.

Según Colliers, este negocio se destaca por tener pocos participantes en su operación, dadas las altas barreras de entrada que existencomo la gran inversión necesaria y el conjunto de conocimientos técnicos y administrativos necesarios para empezar a montar un centro de estas características.

“Ante esto, se trata más bien de una industria concentrada, donde entre los principales operadores hay uno que predomina sobre el resto, concentrando el 36% del mercado. Si a esto se le suman los dos operadores que le siguen, en términos de superficie construida, juntos acumulan el 72% del total”, dice el informe.

Pese a ello, en la actualidad todavía hay espacio en el mercado, aseguran desde Colliers, siendo un mercado más bien prematuro, donde en los últimos siete años se concentra más del 50% de la superficie de ingresos destinada a este fin.

“En esta misma línea, hay nuevos proyectos, tanto para cubrir zonas que no cuentan con presencia de este tipo de activos, como para sustituir antiguas residencias por nuevas, o con el propósito de potenciar las zonas con mayor presencia. Todo esto demuestra que todavía hay un mercado por satisfacer”, señala el informe.

Según el informe, akalis tiene una superficie construida de 62.130 m2 y 1.331 camas, Suites sénior tiene 31.174 m2 y 771 camas, y el Corporación Benéfica Alemana Chilena tiene 31.125 m2 y 570 camas.

Acalis cuenta con 11 residencias distribuidas en Lo Barnechea, Ñuñoa, Las Condes, La Florida, La Reina, Concepción y Viña del Mar. Ofrece servicios como cuatro comidas diarias supervisadas por nutricionista, administración de medicamentos, uso de áreas comunes – comedor , sala, terrazas y jardines-, talleres grupales con kinesiólogos, enfermería 24 horas, entre otros.

Los precios para una persona autosuficiente, por ejemplo, en la residencia ubicada en Lo Barnechea, van desde aproximadamente $1.500.000 por habitación compartida, y pueden llegar hasta $1.745.000 por habitación sencilla.

Por su parte, Senior Suites cuenta con seis residencias ubicadas en Las Condes, Lo Barnechea, Ñuñoa y Providencia. Entre los servicios que ofrece, según su sitio web, se encuentran evaluación y seguimiento permanente de la salud, evaluación nutricional mensual; limpieza, limpieza y mantenimiento diario de las habitaciones, y talleres de canto, yoga, manualidades y bingo. También cuenta con sala de cine, gimnasio, servicio de peluquería, entre otros.

En tanto, la Corporación Benéfica Chileno-Alemana, según indica en su sitio web, tiene residencias en la comuna de Vitacura (Santiago), Valdivia, Osorno, Puerto Varas y una en construcción en Chicureo (Santiago). En el caso del Hogar Alemán ubicado en Vitacura, el precio de una habitación oscila entre $1.680.000 mensuales y $2.730.000 (dependiendo del tamaño de la habitación) para personas autosuficientes. En el caso de dependientes, los valores oscilan entre $1.890.000 y $3.465.000.

Entre los servicios que ofrecen se encuentran limpieza de habitaciones; actividades grupales terapéuticas, físicas, recreativas y culturales; servicio de alimentación supervisado por un nutricionista; administración de medicamentos; evaluación periódica y control geriátrico; Servicio de enfermería 24 horas, entre otros.

Por su parte, otro casa mayor Se trata de Villa Soleares, que tiene residencias en La Reina, Lo Barnechea y tres en Las Condes. Al igual que los demás hogares, los servicios incluyen enfermería las 24 horas, terapia ocupacional, servicio doméstico, entre otros, y los precios por habitación parten de $1.300.000.

En cuanto a cómo se distribuyen casa mayors y la suma de sus respectivas camas en las distintas comunas de la Región Metropolitana (RM), según el informe Este tipo de activo se ubica principalmente en la parte este de la región.

Destaca sobre las demás, la comuna de Las Condes, concentrando el 52,6% del total de camas. Le siguen la comuna de Vitacura, con el 16,6% de las camas, Lo Barnechea con el 10,3% y Ñuñoa con el 8,1%. En tanto, las comunas de La Florida, Providencia y La Reina, en conjunto, alcanzan el 12,3% de las camas disponibles en la región.

Ahora bien, en cuanto a la distribución de m2 construidos a lo largo de Chile, la ciudad de Santiago es la de mayor concentración (88%), con una amplia ventaja. Le siguen Osorno y Puerto Varas con 5%, Valparaíso con 3%, Concepción también con 3% y finalmente Valdivia con 1%.

En la zona sur de Chile, el informe registró la presencia de cinco centros, que pertenecen casi en su totalidad a grupos conformados por colonias de diferentes países que habitan en esos lugares. En cuanto al resto de ciudades, destaca que No existen residencias de este tipo en la parte norte del territorio nacional.

Respecto a la alta concentración en la RM de este tipo de activos, la consultora de Colliers explica que, si bien es un mercado que concentra el 88% del área en operación dentro de la región, se espera que esta cifra disminuya en al menos cinco puntos porcentuales en los próximos dos años.

Lo anterior, ya que “existen proyectos para la creación de casa mayor en la V y XIV regiones, que ya adquirieron los terrenos donde se desarrollarán. Ante una visión de largo plazo, hoy la vivienda para personas mayores Están presentes en menos de la mitad de las regiones de nuestro país. Se podría esperar que a medida que el mercado se consolide cada vez más y se vuelva cada vez más atractivo para nuevos inversionistas u operadores, estos tendrán incentivos para cubrir regiones que actualmente no tienen competencia directa”, explica Matte.

En cuanto a las proyecciones para este mercado, desde Colliers aseguran que el escenario nacional ha sido muy cambiante en los últimos años, demostrando variaciones demográficas en el hogar, socialmente e incluso culturalmente.

“Ha habido una caída constante durante más de 30 años en la tasa de natalidad, y un consecuente envejecimiento de la sociedad. Adicionalmente, según el INE, en el último censo la población adulta mayor representaba el 11,4% de la población nacional, estimándose un aumento al 18,9% para el año 2035. Frente a esto, existe la necesidad de adaptación en el mercado residencial, entre otros. , a este cambio de edad, siendo una solución factible el mercado de vivienda para personas mayores”, concluye el informe.