El mercado se encuentra atento a la evolución del fondo “Rentas Inmobiliarias” de Banchile AGF. El martes, Feller Rate bajó la clasificación de la solvencia y la línea de bonos del vehículo y le asignó una “revisión especial” negativa.
La decisión se da a días de conocerse la aprobación de la prórroga del fondo de inversión de la gestora por tres años hasta 2027, pero con la condición de que los rescates de los aportantes disidentes no superen el 1% de las cuotas sujetas a este derecho.
En detalle, Feller Rate rebajó desde “A+” -otorgada hace un año- a “A” la clasificación del fondo y le asignó un “CreditWatch Negativo”. Este último, según la firma, señalaría una potencial baja en la nota por eventos y tendencias de corto plazo.
La baja refleja el cambio en la posición financiera de la empresa desde “Satisfactoria” hasta “Intermedia”, asociado, entre otros factores, a “una posición liquidez del fondo más presionada que en periodos anteriores”, sostuvo la clasificadora.
“Esto considera una mayor carga financiera con costos financieros más altos, concentrada en el corto plazo y con riesgos de refinanciamiento que se han vuelto más relevantes, dado el escenario económico actual”, añadió Feller Rate.
Asimismo, añadió que las presiones de financiamiento estarían asociadas a su plan de inversiones, con dos activos promesados. “Incrementan el riesgo relativo, tomando en cuenta que el término del fondo se encuentra en el corto-mediano plazo”, detalló Feller Rate.
En tanto, el perfil de negocios lo mantuvo en “Satisfactorio”.
Dentro de los activos actuales en cartera del fondo se encuentran el edificio La Industria y el complejo de salas de cine Cinépolis de La Reina (en la foto).
La posibilidad de liquidación
Según expuso Feller Rate, la asignación del “CreditWatch Negativo” al fondo responde a la reciente decisión de los aportantes de extender “Rentas Inmobiliarias” por tres años, pero que está sujeta a suspensión en caso de que los disidentes que opten por retirar sus fondos superen el 1% del total de cuotas.
Con esta condición, “existe la posibilidad de que en diciembre de 2024, el fondo entre en proceso de liquidación”, alertó la clasificadora.
“Ello generaría que la mayor fuente de fondos operacionales esperada para el pago de servicio de deuda en el corto plazo se obtenga a través de la venta de los activos”, añadió la firma.
A juicio de Feller Rate, “el modelo de negocios de la entidad migrará hacia la industria de venta inmobiliaria clásica, la cual posee un riesgo mayor que el modelo de renta inmobiliaria”, advirtieron.
Además, apuntó que el mercado de la industria inmobiliaria transita por un “escenario más presionado” y presenta “desafíos al momento de liquidar activos en el corto plazo”.
Una eventual liquidación, “puede generar descalces con los compromisos financieros de la entidad, por lo cual será relevante ver el plan de acción que mantendrá la administradora para poder cumplir con sus obligaciones en tiempo y forma”, sostuvo.
Así, ante tal escenario, para resolver la dirección definitiva del “CreditWatch”, Feller Rate “mantendrá un monitoreo constante de la decisión final sobre el plazo o término del fondo”.
“Además, en caso de que se materialice esto último, analizaremos la estrategia de la administradora y su impacto tanto el perfil de negocios como en la posición financiera del fondo”, concluyó.
Aumento en los ingresos
Eso sí, desde la clasificadora destacaron los incrementos en los ingresos del fondo. “Ascendieron a los $4.811 millones, incrementándose en un 7,3% respecto al mismo periodo de 2023, debido a la colocación de la superficie total de la bodega Las Palmas y el edificio Palladio”, valoraron.
Eso sí, la clasificadora aclaró que, “a pesar del alza exhibida en los ingresos proforma del fondo, a marzo de 2024, la generación de Ebitda proforma se contrajo en un 13,6% respecto al primer trimestre de 2023, situándose en $2.295 millones”.
Esto, según Feller, se debió a la reciente puesta en marcha de un edificio de renta residencial ubicado en el centro de Santiago, “donde preponderan los costos operacionales”, pero esperan que una mayor ocupación de la torre multifamily “implique menores presiones y permita que el margen regrese a sus rangos históricos”.
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