Beneficio en vivienda: ¿Incentivo a la reactivación?

En el contexto de un creciente déficit habitacional y una oferta de vivienda en máximos históricos, fue aprobada con celeridad la ley que establece un beneficio tributario transitorio y extraordinario a la compra de viviendas nuevas adquiridas con créditos con garantía hipotecaria, la cual permite rebajar del impuesto global complementario con derecho a devolución aun cuando el contribuyente se encuentre en el tramo exento, por hasta 16 UTM durante cinco años.

El Ejecutivo espera estimular así la demanda de viviendas nuevas, terminadas o en fase final de construcción, lo que permitiría reducir el stock de viviendas y con ello inducir la ejecución de nuevos proyectos inmobiliarios, con consecuencias positivas para la actividad y el empleo en el corto plazo. Además, se generaría recaudación fiscal adicional debido a los impuestos asociados a la venta de dichas viviendas.

“Parece evidente que, si bien el beneficio tributario aprobado para la compra de vivienda nueva va en la dirección correcta, su monto es insuficiente”.

La política diseñada resulta particularmente atractiva para quienes postulan a viviendas subsidiadas por el Minvu y cuyos valores promedian las 2.000 UF, toda vez que se suma a los beneficios existentes. En total estos podrían representar el 40% del valor de la vivienda si las familias destinaran el crédito tributario al pago de dividendos, aunque ello no es una exigencia. Sin embargo, la oferta de viviendas con subsidio equivale al 10% de la oferta habitacional total, presentando indicadores saludables respecto a los meses para agotar stock, desistimientos y porcentaje de unidades terminadas.

En tanto, el 90% de la oferta habitacional restante, cuyo precio promedio de venta fluctúa en torno a las 4.000 UF, es la que presenta un mayor número de meses para agotar stock y concentra los desistimientos de la industria. Para este segmento el beneficio que obtendrían los potenciales compradores de una vivienda equivaldría en torno al 3% de su valor. ¿Es significativo este monto para activar la decisión de compra y contribuir así al objetivo de reactivación de la economía en el corto plazo? Parece evidente que, si bien el beneficio tributario aprobado va en la dirección correcta, su monto es insuficiente.

A modo de referencia, durante la crisis asiática se otorgó un beneficio tributario con objetivos similares. Se permitió deducir los dividendos de nuevos créditos hipotecarios del impuesto global complementario, dependiendo de la fecha de adquisición de la vivienda, por hasta 120, 72 y 36 UTM. La política implementada buscaba activar la demanda por viviendas de distintos tramos de precios, los que en promedio en dicha época eran menos de la mitad de los precios actuales en términos reales.

En base a esta experiencia, si el crédito tributario que otorga la ley recientemente aprobada hubiese sido de hasta 36 UTM, el beneficio generado equivaldría a un 8% del valor de la vivienda adquirida; reduciría una mayor proporción del stock existente de viviendas terminadas y contribuiría en mayor medida a la reactivación de la economía, manteniendo el costo fiscal equilibrado por la mayor recaudación pero sin buscar ingresos netos adicionales.