Columna de Iván Poduje: La silenciosa expansión de Santiago

Por Iván Poduje, arquitecto

Hemos visto decenas de reportajes que alertan la severa crisis que afecta a la industria de la construcción, con ventas desplomadas y edificios paralizados. Esto se explica por una fatal combinación entre mayores exigencias para otorgar créditos hipotecarios, normativas que restringen densidades y alturas y un aumento de los precios de venta de las viviendas, que crecen al doble que los salarios y que en Santiago superaron la barrera de los 2 millones de pesos por metro cuadrado.

La vivienda social podría desahogar esta crisis, pero la burocracia lo impide. Las familias que postulan a los planes habitacionales deben esperar 8 años en promedio antes de recibir las llaves de su casa. Eso, si tienen la suerte de contar con un terreno- cada vez más escaso- y con la norma adecuada, porque si tienen que cambiarla, son dos años más de espera. Ni hablar si en la excavación te topas con un WC del siglo pasado, que es considerando un “hallazgo arqueológico”, ya que en ese caso puedes sumar otros tres años de espera para que tal valioso material sea retirado y guardado en una bodega, para que las generaciones futuras lo conozcan.

Como el mercado siempre se mueve más rápido que el Estado, se han inventado resquicios para saltarse estas trabas idiotas. Los narcos diversificaron su negocio, creando un brazo inmobiliario que vende o arrienda los terrenos que se toman. También se han masificado loteos que venden “derechos” de propiedad para saltarse las exigencias de subdivisión y densidad. Así se pueden urbanizar terrenos rurales sin necesidad de quemarlos, como cree el diputado Diego Ibáñez. Un ejemplo es la verdadera ciudad de 300 hectáreas que apareció entre Quilpué y Concón donde se cortaron decenas de cerros para trazar empinadas calles de tierra, sin ningún permiso o estudio ambiental.

Pero Ibáñez no es el único que vive en Narnia. El ministro de Agricultura, Esteban Valenzuela, ha amenazado varias veces que terminará con las parcelas de agrado, pero como no toma ninguna medida concreta, estos predios siguen creciendo y ahora se han abierto a segmentos populares y de clase media, para compensar el alza en los precios de las viviendas urbanas. Hoy puedes comprar un predio de media hectárea a un cuarto del valor de un departamento de 30 metros cuadrados en una comuna central de Santiago. El único problema es que debes vivir sin agua ni alcantarillado en comunas alejadas como Talagante, Padre Hurtado, Lampa o Curacaví. Pero como el auto se masificó luego de la pandemia, ese detractor ya no es tan crítico y la posibilidad de tener una casa con patio, parrón y piscina, lo compensa con creces.

Pongámosle números a esta tendencia. Según Atisba, entre 2003 y 2013 se levantaron 10 mil parcelas de agrado que sumaron 5.979 hectáreas a la ciudad de Santiago, lo que equivale a la superficie de cuatro comunas como Providencia. La mayoría estaba destinada a segmentos de altos ingresos en Chicureo, Pirque, Calera de Tango o Linderos. Con la apertura hacia segmentos medios, el número de parcelas por año aumentó un 23% entre 2013 y 2023, agrandando Santiago en 7.337 hectáreas. Esta cifra casi duplica la expansión realizada, cumpliendo con todas las normas urbanísticas y ambientales.

Pero los reguladores no acusan recibo. Insisten en restringir el radio urbano, aumentar la burocracia y construir esos funestos bloques de vivienda social de cuatro pisos sin ascensor, donde las familias viven hacinadas, con áreas verdes que nadie mantiene y anchas avenidas que no llegan a ninguna parte. Esta porfía no solo ignora la evidencia, sino que genera un incentivo para saltarse las reglas con total impunidad. Así mientras nuestras autoridades y expertos elaboran teorías conspirativas, o sueñan con ciudades sustentables de 15 minutos, el Santiago real se expande por caminos de tierra, sumando miles de casas en sitios de media hectárea sin luz, agua potable ni alcantarillado.