¿Cuáles son las 20 comunas donde más subió el precio de las viviendas?

YEn un momento en el que el mercado inmobiliario en general viene sufriendo una importante desaceleración y las esperanzas de la industria están puestas en un repunte a partir del próximo año, este sector ha podido mantener niveles sostenidos de actividad en diferentes zonas del país.

Una forma certera de comprobar este dinamismo es analizar la trayectoria de los precios de venta de casas y departamentos nuevos en los últimos cinco años, período en el que la industria pasó de tener condiciones excepcionalmente favorables en términos de financiamiento, al escenario actual de acceso. más restrictivo, lo que repercutió en las ventas y valores de la oferta residencial.

“En general, hasta hace unos años eran las comunas del sector oriente de Santiago las que más incrementaron sus valores, en gran medida como resultado de las ventajas en el financiamiento que permitieron una mayor accesibilidad a la vivienda de mayores ingresos. Eso ya no es así”, afirmó el director general de la consultora Tinsa, Fabián García. Indicó que las áreas que comenzaron a liderar la apreciación de precios son actualmente “aquellas que destacan por atributos que las hacen más demandables por una masa crítica más amplia”.

Una consecuencia es el aumento de precios en comunidades de ingresos medios y medios bajos en el caso de la capital y, sobre todo, el surgimiento de un conjunto de núcleos habitacionales en las regiones.

En su registro de la evolución del sector en los últimos cinco años, entre finales de 2019 y el primer semestre de este año, la consultora Tinsa estableció que la comuna de Cerrillos fue la que experimentó el mayor incremento a nivel nacional. con un incremento del 60%, al pasar de un promedio de 39,2 UF/m2 a 62,5 UF/m2 en términos de valor, análisis que promedia los precios de casas y departamentos en esa zona,

También en el sector occidental de la capital, la comuna de Pudahuel ocupa el segundo lugar de la Región Metropolitana con un incremento del 56% en el mismo comparativo hasta niveles de 72 UF/m2. Tinsa destaca que esta comuna experimentó el mayor incremento en el precio del metro cuadrado con relación al año pasado (12%) en la capital, incremento que es aún mayor en términos del monto promedio de viviendas nuevas (24% a 5.256 UF por día). unidad). “Esto está relacionado con la composición actual de ese mercado. Antes había una oferta con departamentos dentro del anillo Américo Vespucio, pero ya se agotaron y hoy la mayor parte de la oferta corresponde a proyectos de viviendas en sectores como Lomas de lo Aguirre, que se han ido consolidando en barrios de condominios cerrados, con equipamientos urbanos y entorno”, explicó García.

Otro destaque en la RM es Quinta Normal, que en cinco años subió un 47% a las actuales 69,2 UF/m2. “Tiene muy bajas vacancias, prácticamente todo lo que se alquila está colocado ya que es una comuna bien ubicada, dotada de líneas de Metro, entre otros factores. Por eso sirve muy bien como primera vivienda, y también para gente que quiera comprar para invertir”, afirmó el directivo de Tinsa, añadiendo que si bien las ventas globales en la capital cayeron un 15% interanual, “esta comuna fue una de las que avanzó contra el ciclo y amplió su mercado”.

La Pintana experimentó una apreciación similar en los últimos cinco años, con un incremento del 34% a 42,6 UF/m2 en unidades nuevas. La causa principal es la tendencia de que “la mayoría de los proyectos de vivienda en ejecución sean de integración social, que mezclan viviendas de segmento medio con una fracción importante del segmento de subsidio y viviendas asignadas a segmentos vulnerables”, afirmó el experto, lo que también se refleja en que el valor por inmueble ha pasado de niveles de UF 1.700 a alrededor de UF 2.500 en los complejos en desarrollo.

Las seis comunas con mayor valorización se completan en la RM Quilicura -que subió un 15% a 51 UF/m2- y Peñalolén, que varió un 11% a 65 UF/m2.

El ascenso de las regiones

Pese a los casos anteriores, Tinsa señala que en este balance “son pocas las comunas de Santiago que destacan por el incremento de su valor” y destacan el desempeño de otras zonas del país. “En este ranking, la mayoría de las comunas se encuentran en regiones cuyos mercados tenían más espacio para captar plusvalía”, indicó García.

Por ejemplo, mientras el valor del metro cuadrado en Talcahuano subió un 43% -de 39,6 a 56,8 UF- en los últimos cinco años, en Coyhaique aumentó un 38% a 61,1 UF, en línea con lo ocurrido en La Serena, donde este indicador creció. 33% a 61,6 UF.

A poca distancia quedaron los casos de Talca (con un aumento del 31% a 45,6 UF/m2), Temuco (29% a 63,5 UF/m2), Puerto Montt y Punta Arenas, ambos con aumentos de precios del 28%, a 57,2 UF/m2 y 66,4 UF/m2, respectivamente.

“Mientras que en 2011 el precio promedio de una vivienda en Punta Arenas rondaba las UF 2.500, hoy este indicador se acerca a las UF 5.000. Y en el análisis por metro cuadrado, Puerto Montt es un mercado que se expandió muy bien en términos de valor, y es una de las pocas comunas de Chile donde el sector inmobiliario ha vendido más que el año anterior”, destacó García.

También en regiones, el precio del metro cuadrado en las ciudades de Ovalle y Osorno subió un 26% en los últimos cinco años, de UF 35 a UF 45 y de UF 46 a UF 58, respectivamente.

A pesar de formar parte de segmentos muy diferentes del mercado inmobiliario, Tinsa se centra en la evolución de Concón y Alto Hospicio. En esta última comuna -cuyo precio promedio subió un 25% a 41,7 UF/m2- el ejecutivo destaca la presión alcista que ha implicado el agotamiento de la tierra en Iquique. “El ticket promedio en algún momento fue bajo -con valores promedio de UF 1.800, principalmente en viviendas protegidas-, pero con el tiempo aparecieron proyectos con valores superiores, alrededor de UF 3.200, departamentos más grandes y condominios cerrados, que no formaban parte de su oferta habitual. negocio inmobiliario”.

Asimismo, la reconocida expansión inmobiliaria de Concón se evidencia en su crecimiento del 22% en el precio promedio a 84,6 UF/m2, proceso que refleja no sólo su atractivo para nuevos residentes, sino también como opciones de inversión. “Muchas personas rentabilizan sus inversiones en este sector a través de alquileres unifamiliares, no solo alquileres mensuales, sino también alquileres diarios a través de modalidades como Airbnb”, añadió.

Vallenar cierra la lista de las 20 comunas más dinámicas en valoración desde 2019 con un aumento del 7% a 46,5 UF/m2.

García concluyó que el dato más importante que brinda la composición del ranking para los inversionistas es que “miran fuera de la RM, ya que hay muchas oportunidades en regiones cuyos atributos son muy impresionantes y han podido brillar mucho más en el contexto”. Debemos ampliar el enfoque más allá de los mercados a los que estábamos acostumbrados si queremos seguir captando buenas oportunidades en el sector inmobiliario”.

Los valores que se duplicaron en diez años

Para los expertos del sector inmobiliario, un estudio de diez años permite profundizar en las tendencias empresariales. En esta línea, Arenas & Cayo -firma especializada en tasaciones y servicios inmobiliarios- analizó la evolución de los valores de las viviendas nuevas a nivel nacional en ese período, comprobando que desde 2014 los precios en ese mercado han aumentado más de un 100% en un total de 20 comunas, todas ellas en regiones.

El mayor incremento lo registró Cauquenes, que casi triplicó el valor promedio de estos productos (193%) en la última década hasta alcanzar actualmente un nivel de 39,81 UF/m2.

En este ranking, las viviendas nuevas en las comunas de Chimbarongo (182%), Cabildo (168%), Peralillo (157%), Tucapel (147%), Curarrehue (145%) le siguen en el grupo de los diez mayores aumentos. %), Coihueco (142%), Puerto Octay (141%), Freire (135%) y Cochamó (120%).

“En un contexto general donde los valores se han estancado -incluso con caídas en el caso de las propiedades en los niveles de precios más altos- no debemos perder de vista las oportunidades de crecimiento en función de cuáles han sido los pisos de valor en las diferentes comunas. Y un grupo de ellos que hace una década tenían precios comparativamente bajos han visto aumentada su capacidad de entregar valor al mercado”, indicó el gerente general de Arenas & Cayo, Teodosio Cayo.

Entre los casos destacados de este registro 2014-2044 se encuentran las comunas de Pichilemu (117%), Llanquihue (115%) y Castro (103%).