Demanda por oficinas Clase A se acerca a niveles prepandemia

El estallido social, y luego la pandemia, golpearon fuertemente al mercado de oficinas del país, lo que derivó en bajas históricas de la demanda y fuertes alzas en la vacancia de estos espacios.

Pero tras algunos años de negativas cifras, el mercado de oficinas está viendo la consolidación. Según el escenario observado por diversos informes de compañías de consultoras inmobiliarias, el mercado de oficinas premium cerró el año 2023 con niveles de demanda similares al periodo prepandemia. 

De acuerdo a los datos de Cushman & Wakefield, la absorción neta acumulada anual ascendió a 59.098 m2, mostrando un aumento de casi seis veces en comparación con el cierre de 2022, cuando registró 9.885 m2. 

Por su parte, CBRE Chile indicó que la demanda se mantuvo activa durante este último año, y acumula una absorción neta de 55.920 m2, valor cercano al promedio de tres años previos a la pandemia. “La alta demanda que se observa corresponde, en parte, a empresas que al inicio de la pandemia optaron por reducir sus áreas, para responder al contexto sanitario de esa época, pero ahora se dan cuenta que el espacio les está quedando chico y están creciendo dentro de los mismos edificios donde operan o cambiándose a lugares más grandes”, detalló Ingrid Hartmann, Senior Manager de CBRE Chile.

Popr su parte, el informe de mercado de GPS Property indica que la absorción neta acumulada del 2023 llegó a 89.685 m2, lo que se compara favorablemente con los 91.293 m2 de 2018. En detalle, la consultora subraya que durante el último trimestre de 2023 cinco de los ocho sectores de la ciudad estudiados presentaron niveles positivos, destacando los ejes Providencia, El Bosque y Estoril Oriente, con 4.477 m2, 2.957 m2 y 2.917 m2, respectivamente.

En relación a estos sectores de la ciudad, GPS Property indica que el corredor en torno al eje de la av. El Bosque, en Las Condes, concentra el mayor consumo de espacios de oficina del año, con más de 47 mil m2, correspondiente al 52,9% de la absorción anual acumulada. 

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Vacancia y precios

La absorción neta acumulada no fue el único indicador que repuntó durante 2023. Según GPS Property, los niveles de vacancia acumulada experimentaron una reducción significativa, en niveles de 20%, pasando de 315.772 m2 a 254.602 m2 durante el ejercicio recién pasado, mientras que el informe de Cushman & Wakefield detalla que la vacancia experimentó una disminución anual del 12,96%.

El descenso de vacancia, según indica el informe de GPS Property, se debe a diversos factores, entre los cuales destacan las estrategias implementadas por los actores del mercado para ocupar espacios vacantes, la consolidación de la presencialidad y que parte de la nueva superficie ingresada al mercado de oficinas ya contaba con precolocación.

Al analizar la vacancia por corredor, El Golf y Nueva Las Condes cierran el año con las tasas de vacancia más bajas, registrando un 4,1% y un 5,5% respectivamente, y se observa que cinco de los ocho corredores experimentaron retrocesos en sus niveles de vacancia. En contraste, Estoril Oriente presentó la mayor tasa de vacancia, alcanzando un 22,3%.

La tendencia en arriendos

En relación a los precios de las oficinas premium, el documento de Cushman & Wakefield detalla que el valor de arriendo promedio subió en 0,01 UF durante el último trimestre de 2023, llegando a un precio de 0,52 UF/m2, con lo cual retomó niveles similares a los de 2022. 

Además, destacaron que el precio de oferta promedio más alto se registró en el submercado Nueva Providencia con 0,6 UF/m2, seguido de Vitacura, con 0,57 UF/m². Los menores precios de arriendo se ubican en los submercados de Santiago Centro y Providencia, con 0,35 y 0,44 UF/m2, respectivamente.

A futuro, Sebastián Lund, consultor del área de oficinas de Colliers, explicó que se deberían ver tendencias al alza en los precios de las oficinas premium, debido a que actualmente los valores son aproximadamente entre un 10% y 15% más bajos comparados a los niveles de 2018.

“Venimos saliendo de una época donde los precios estuvieron realmente muy bajos y los propietarios con mucho apuro por arrendar sus oficinas vacantes. Hoy la vacancia ha ido bajando y los propietarios están un poco más tranquilos. Por lo mismo, los precios de arriendo deberían subir un poco en comparación con 2023, principalmente en las zonas con mayor demanda de espacios de oficina. En los submercados con menos demanda, se deberían mantener estos valores “de oportunidad””, detalló.

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Próximos proyectos

De acuerdo al análisis de Cushman & Wakefield, a la fecha el total de proyectos en construcción en este mercado asciende a una superficie de 164.558 m2, de los cuales 24.990 m2 ingresarán durante 2024, cifra que se compone de tres edificios nuevos: Paul Claudel, Connecta Costanera y Edificio Manquehue.

Del total de edificios en construcción, que entrarán entre 2024 y 2026, alrededor de 100 mil m2 se encuentran emplazados en los submercados de Nueva Providencia y Apoquindo, que son hoy cuentan con el mayor grado de desarrollo de nuevas iniciativas.

Además, según Lund, durante los próximos años habrá una consolidación de los sectores que ya tienen oficinas. “Creo que la zona de Vitacura puede ser muy interesante; lo mismo con Estoril y todos los sectores alrededor de la nueva línea 7 del Metro. En ese sentido, la zona de Ciudad Empresarial también puede tener un desarrollo interesante a futuro con la instalación del teleférico que unirá este sector con Providencia”, destacó.