Hace casi dos años, el economista brasileño Derek Schwietzer Tang llegó para administrar las finanzas del operador chileno de centros comerciales Mallplaza.
El ejecutivo, que habla español con fluidez y también sabe perfectamente inglés y alemán, ha sido el encargado de llevar a cabo la adquisición de los activos de Falabella en Perú y apuesta por un mayor crecimiento de la empresa que forma parte del holding. de los Solari, los Cúneo y Del Río.
En entrevista, el exdirector corporativo de finanzas, Relaciones con Inversores y Fusiones y Adquisiciones del gigante brasileño BRMalls, celebró el año que acaba de cerrar para la empresa y las oportunidades de crecimiento que ve en la región.
“Este año fue importante para Mallplaza, en diferentes dimensiones”, dijo, destacando la compra de nuevos centros comerciales en Perú, lo que les permitió consolidarse como el segundo operador más grande de ese mercado.
“Tenemos un objetivo: ser la plataforma de referencia para socios de negocios e inversionistas que quieran tener exposición a la región andina”, destacó el actual CFO de la firma.
Así recordó las aperturas de tiendas H&M, Decathlon y las tiendas del grupo español Inditex, parte de las 463 aperturas de nuevas tiendas que se registraron en el tercer trimestre de 2024.Esto demuestra el apetito que tiene el mercado por los activos de Plaza y eso nos ha permitido alcanzar el nivel de ocupación más alto de los últimos cinco años”, afirmó.
Al cierre de ese tercer trimestre, la firma registró una ocupación regional promedio del 96,4%, calificada por el ejecutivo como “muy poderosa”. En Chile este nivel sube al 96,8%, en Perú está al 94,7% y en Colombia está al 96,2% tras la inauguración del nuevo centro comercial Cali.
Respecto a estos mercados, Schwietzer dijo que lo interesante es que Perú “es donde más estamos creciendo; A septiembre de 2024, la tasa de ocupación creció 2.5 puntos porcentuales respecto al mismo trimestre del año anterior y es donde tenemos el costo de ocupación más bajo de los tres”.
Interés en Mallplaza y la región andina
En este escenario, la firma realizó un roadshow a finales de 2024 con inversores de Estados Unidos, Europa y América Latina, que dejó clara la hoja de ruta a seguir.
“La empresa está muy enfocada en el crecimiento y Perú es un buen ejemplo en ese sentido”, comentó el director financiero, quien agregó que los últimos pasos han demostrado que Mallplaza asumirá el riesgo de crecer.
“Entendieron mejor el potencial que tiene Mallplaza y confirmaron que antes del aumento de capital cotizaba en poco menos de US$ 1 millón; Hoy estamos en promedio alrededor de 3 millones de dólares. Eso significa que muchos inversionistas pueden invertir porque hoy somos la acción más líquida del sector”, comentó.
Al 2024, la acción de Mallplaza ha tenido una rentabilidad cercana al 40%. En su opinión, la región andina ofrece a los inversores mucha más estabilidad macro que otros países, como Brasil y México. “Si pensamos en el socio comercial, el apetito está ahí. Hay planes de abrir tiendas y no es a corto plazo”, añadió.
Más fusiones y adquisiciones
En el marco de esta estrategia de expansión, el operador de centros comerciales tiene una ruta definida: crecer mediante fusiones y adquisiciones (M&A) mientras pueda, como ocurrió en Perú a finales del año pasado.
“En Chile tenemos una participación importante; No es que no podamos hacer cosas, pero la oportunidad más grande está en Perú y Colombia por la participación de mercado que tiene la empresa en esos mercados”, afirmó.
Según Schweitzer, el espacio de crecimiento en estos dos mercados permite a Mallplaza buscar oportunidades. “Creemos que podemos generar valor con esta transacción. Lo hicimos con NQS (en Bogotá), un centro comercial que compramos y que visitaban 300 mil personas mensualmente; Hoy lo visitan 1,2 millones”, afirmó.
También hay oportunidad en proyectos brownfield (terrenos previamente desarrollados o donde ya están operativos), donde se enfocan en obras de ampliación. “Esto permite incrementar la participación de mercado del activo en la zona donde se ubica. El centro comercial original se puede hacer más atractivo y generar GLA adicional para atraer nuevas marcas”, explicó.
“Tenemos el apetito y el potencial para hacer más. La ventaja para eso es que Mallplaza cuenta con un banco de terreno que nos permitiría hacer ampliaciones de 551 mil metros cuadrados o incluso buscar nuevos usos, como multifamiliar o explorar otros”, explicó Schweitzer.
Respecto a los desarrollos de alquiler residencial, el ejecutivo aseguró que no saldrán a ejecutar proyectos aislados, sino que siempre estarán conectados a alguno de sus centros comerciales, “siempre en la lógica de promocionar más el mall”.
Adquisición en Perú
Mallplaza gastó casi US$500 millones para quedarse con los activos de Falabella. Este movimiento fue calificado de “exitoso” por el banco de inversión estadounidense JP Morgan, que elevó su precio objetivo un 33% a 2.200 pesos chilenos, y señaló que “Mallplaza es nuestra primera opción en el sector”.
“Preferimos los centros comerciales chilenos a los brasileños por el potencial de expansión de GLA de 225 mil metros cuadrados que comenzará en el corto plazo”, indicó la entidad. Y detalló que 100 mil m2 están destinados a Chile y 125 mil m2 a Perú.
Esto llevaría a que Mallplaza reporte un crecimiento de Ebitda de 22% el próximo año, según JP Morgan, mientras que Cencomalls (de Cencosud) y Parque Arauco rondarían el 7%.
“Mallplaza se convertirá en la empresa de centros comerciales más grande de América Latina en términos de tamaño de portafolio, con 2,3 millones de m2 de GLA, 11% más que el segundo lugar, y el mayor operador de la región andina, con una capitalización de mercado de US$ 1.000 millones”, afirmó la entidad.
Al respecto, Schweitzer comentó que la transacción en Perú ayudará a incrementar el flujo total en el mercado, “siendo el portafolio más grande de Sudamérica, el segundo actor más importante de ese país y el primero de GLA en Chile (con un 31% del mercado). compartir )”.
Actualmente en Perú Mallplaza tiene una participación de mercado del 21%, mientras que en Colombia tiene un 4%, siendo este un mercado “muy atomizado”.
Tras la adquisición de los activos de Open Plaza, el operador cuenta con 37 activos en los tres mercados, cuya población supera los 100 millones. Los visitantes superan los 340 millones de personas al año.
¿Es Brasil una oportunidad?
Schweitzer tiene una amplia experiencia en la industria de centros comerciales. Trabajó durante más de 12 años en BRMalls, uno de los principales actores de América Latina y líder en Brasil.
Este conocimiento, sumado a 15 años de experiencia como profesional en las áreas de Finanzas Corporativas, Relación con Inversionistas, M&A y Mercado de Capitales en el sector inmobiliario, llamó la atención de Mallplaza.
Consultado sobre si la firma podría virar hacia la primera economía sudamericana, el ejecutivo reiteró “Siempre estamos evaluando todas las oportunidades, pero el foco está en Chile, Perú y Colombia”, concluyó.
