El colapso de Puerto Varas

Antes de la pandemia, se vendían entre 70 y 80 viviendas nuevas trimestralmente. En 2020 y, especialmente, en 2021, esa cifra ascendió a un rango entre 110 y 125 en el período. Hubo un incremento del 60%, resumido en la consultora inmobiliaria Tinsa. Él cima Se ubicó en abril, mayo y junio del año pasado.

Puerto Varas había sido tradicionalmente un lugar de segunda residencia. Una población flotante que aumenta considerablemente en el verano, luego vuelve a la normalidad. Ese panorama cambió radicalmente por el Covid-19 y el teletrabajo, que permitía trabajar fuera de la capital. Muchas personas optaron por establecerse en el sur del país. Y la ciudad no pudo hacer frente. “La situación es muy compleja y creo que tal como está hoy no hay lugar para más gente”, dice el alcalde de Puerto Varas, Tomás Gárate (Independiente, 28 años).

Según datos del Censo de 2017, la comuna contaba con 44.000 habitantes, un 204% más que hace 15 años. Y aunque no hay cifras concretas sobre el incremento poblacional actual, el municipio estima que se han incorporado al menos entre 6.000 y 10.000 familias en los últimos tiempos, es decir, un mínimo de 12.000 personas, un 27% más que su población tradicional, que podría incluso ser más del 50%.

Y de la mano de ese aumento, una creciente necesidad de vivienda. Es que, si bien en Tinsa señalan que los desarrollos en la ciudad se han mantenido estables, llegando a 27 proyectos, con una oferta de 590 viviendas en 2021, esa cifra equivale aproximadamente a un tercio de la oferta registrada en Iquique, ciudad que cinco veces los habitantes de Puerto Varas. Al mismo tiempo, las parcelaciones para autoconstrucción en los alrededores han aumentado fuertemente. Y ahí es donde se está poniendo el énfasis.

En la semana pasada, el municipio paralizó cuatro proyectos que se desarrollaban en los alrededores: Ribera del Petrohué, Indanmapu, Parque Huillín y Parque Bosques Inundados, por -a juicio del alcalde- no cumplir con la ley. Serán los primeros de muchos. “En nuestra opinión son ilegales, están fuera de la ley y están fuera de la planificación. Esto es una señal, nosotros como municipio no vamos a permitir que se sigan desarrollando proyectos”, dice Gárate.

El plan regulador de Puerto Varas data de 1993, “está completamente desactualizado”, dice el alcalde. El radio urbano es limitado. Y, estima, la zona rural no permite grandes proyectos. De hecho, según la normativa, sólo 5.000 m2 de terreno podrían ser subdivididos para fines ganaderos, agrícolas o forestales. Esto permite así el desarrollo de la casa de un empleador y la de un empleado. “Eso se ha desvirtuado ya través de esa norma han comenzado a desarrollar conjuntos habitacionales. Se empezó a dar uso residencial a los terrenos que se reglamentan como agrícolas”, señala. Eso se mezcló con la Ley General de Ordenación Urbana, que permitía polos habitacionales fuera del planeamiento, pero -señala- sólo para viviendas sociales de menos de 1.000 UF.

“Esta nueva demanda de vivienda, al no poder ser absorbida por la ciudad de buena manera, se está canalizando desde el medio rural”, subraya. En el mercado señalan que el gran foco de migración han sido personas de los segmentos medio y alto que apenas pueden acceder o construir viviendas por encima de las 8.000 UF.

Si en 2020 había unas 2.500 subdivisiones, en 2021 roza las 6.000, más del doble. Y ese aumento se apoderó de la ciudad y de los servicios. Solo la eliminación de residuos aumentó un 30% y la flota vial ha aumentado a tasas similares. Algo lo revela -aunque en menor medida- el incremento del 7% en los permisos de circulación: si en 2019 se entregaron 14.806 permisos a vehículos particulares, en 2021 llegaron a 15.831. Y se alcanzó la recaudación sin precedentes de $ 1.981 millones. Estimaciones -según las actas del Concejo Municipal- apuntan a que el flujo vehicular, por ejemplo, entre Puerto Montt y Puerto Varas, se duplicará en los próximos cinco años.

En este escenario, el alcalde ya se reunió con los ministerios de Transporte y Vivienda para iniciar los estudios de prefactibilidad para desarrollar diferentes proyectos de infraestructura vial que mejoren la conectividad, como el transporte público eléctrico y las ciclovías.

“La gran mayoría de nuestros servicios están bien saturados”, dice Gárate. Los vecinos señalan que encontrar plazas en las escuelas es complejo. De hecho, solo en la educación municipal hubo un hacinamiento autorizado de unos 120 niños y niñas. Y estiman que solo en unos tres o cuatro años más podrían tener una mayor oferta educativa.

Asimismo, si la población registrada en los sistemas primarios de salud era de 34.173 en 2019, en 2020 subió a 35.769, para saltar a 37.197 el año pasado.

El alcalde es contundente: “No se pueden llevar a cabo más iniciativas en el medio rural”. Sin embargo, ya existen una serie de fraccionamientos habitados. El alcalde es consciente de ello y está analizando cómo regularizar estos edificios y ponerlos al día en el pago de las cuotas y derechos de limpieza y, con estos recursos, intentar dotarlos de servicios. Ya generaron un nuevo servicio de recolección domiciliaria que reconoce fraccionamientos consolidados que pagan sus derechos de limpieza, y de ahí se saca la basura.

Hoy, por ejemplo, la empresa de saneamiento Essal no puede abastecer estas áreas de agua, porque solo puede entregar factibilidad de saneamiento en la zona urbana, a la ciudad. Cada propietario de parcela deberá realizar sus instalaciones de agua y desagüe.

La oficina del alcalde, de hecho, ha incrementado el control. Habitantes de fraccionamientos rurales de esa ciudad aseguran que, por primera vez, inspectores han ido a revisar el sistema de agua y los mecanismos para que todo esté en orden.

Hoy, el objetivo es avanzar a un nuevo plano regulatorio. El municipio ya trabaja en uno que amplía el suelo urbano. Según Tinsa, la densidad de población de la ciudad es de tan solo 11 habitantes por kilómetro cuadrado; en la Región Metropolitana es de 461 hab/km2, por lo que hay espacio para ampliar el radio. El alcalde espera que la actualización salga este año. “Tenemos que tener más suelo urbano para construir nuevas soluciones habitacionales. Pero eso tiene que hacerse de forma reglada, de forma planificada. No puede ser un lío de proyectos que no responden a nada”, concluye Gárate.