Industria prevé que reforma tributaria desincentivaría el desarrollo de futuros proyectos inmobiliarios

La propuesta de reforma tributaria presentada por la administración del presidente Boric abrió un nuevo flanco para la industria inmobiliaria, principalmente por la idea de eliminar la exención del impuesto sobre la renta para los arrendamientos de hasta dos inmuebles tipo DFL2 (140 metros cuadrados).

Según los expertos, los más afectados serían los arrendatarios, -que verían aumentar el valor de su arrendamiento como consecuencia del cambio de norma-, y los inversores privados, que podrían optar por vender las propiedades que tenían. como inversión.

Vicente Torres, subgerente del Área Solo Inversionistas de Colliers, destaca que, actualmente, los inversionistas que tengan una propiedad DFL2 como persona natural y la arrienden están libres de pagar impuestos sobre el alquiler de los dos primeros departamentos que tengan una superficie máxima de ​140 m2 . En cambio, explica, con el nuevo requisito, todos los departamentos pagarían dicho impuesto aumentando la base imponible.

Por otra parte, especifica que se limitaría la reducción de la base imponible por los intereses de los préstamos hipotecarios adquiridos. “Esto, sumado al déficit habitacional actual y considerando que entrará un menor número de proyectos por mayores exigencias municipales y cambios regulatorios, impulsará los precios de los alquileres”, dice.

Y añade: “Finalmente, serán los inquilinos los que acabarán pagando un alquiler más caro. Además, con la reforma se modificaría el impuesto único del 10% para las ganancias de capital al enajenar un inmueble, y dicha ganancia se incluiría en el global complementario, llegando al 43% en el tramo más alto”, dice.

Cristián Ruiz, corredor de RE/MAX Central, explica que este proyecto propone eliminar la exención de las dos primeras unidades, aumentando la base de ingresos de las personas para obtener una mayor recaudación. “El impacto del aumento puede ser aún mayor dependiendo del tramo de ingresos, ya que el proyecto de reforma también contempla un aumento de la tasa marginal para ingresos superiores a 70 UTA (unos $43 millones)”, dice.

Añade que el cambio propuesto trae consigo varias implicaciones: “La rentabilidad neta para los inversores inmobiliarios será inferior a la actual. Se espera que este gasto fiscal se traslade al canon de arrendamiento, pero eso lo determinará finalmente el mercado en función de la oferta y la demanda que haya en el momento de la entrada en vigor de la ley”, detalla Ruiz.

Según el ejecutivo de Colliers, para los inversionistas inmobiliarios institucionales o empresas que se dedican al alquiler de viviendas, la propuesta de reforma tributaria no tendría mayor impacto en la tributación, incluso sería un beneficio.

Se sugiere que las empresas podrían reducir el impuesto a la renta del 27% al 25%, siempre y cuando reinviertan en productividad. “Lo que hará que sea más rentable para las empresas vender un inmueble que ha ganado plusvalía, porque pagarán menos por la plusvalía. Desde este punto de vista, consideramos que es una oportunidad para que las empresas inviertan en este tipo de activos, sumado a que podrán beneficiarse del incremento en el precio de alquiler que generará la imposición del impuesto. pagos por el alquiler de viviendas DFL2”, detalla Torres.

Otro efecto que identifica Colliers y que beneficiará a los inversores institucionales sería una disminución de la morosidad. “La reforma propone crear un incentivo para que los inquilinos animen a sus propietarios a declarar las rentas percibidas por el alquiler. De esta manera, el arrendatario podría deducir de su base imponible las rentas que paga hasta por $450.000 mensuales, bajando el impuesto sobre la renta que paga anualmente, lo que, a su vez, incentivará el pago oportuno de la renta”, dice el ejecutivo.

Por ello, sostiene que la reforma fortalecería así el mercado de alquiler multifamiliar o residencial, que ya ha tomado mucha fuerza en el país y continúa expandiéndose rápidamente.

Como ejemplo dice que, si se considera dueño de un departamento, una persona natural que gana $3 millones, que alquila su departamento en $450.000 a una persona que gana $1.500.000 netos, con esta nueva reforma pagaría 0,68 UF por mes más que hoy ($22,440). Si el dueño fuera una empresa pagaría 2,03 UF mensuales menos que hoy considerando la reforma ($66.990). Finalmente, el arrendatario pagaría mensualmente UF 1,43 más que hoy ($47.190), explica el experto de Colliers.

En cuanto al impuesto a las ganancias de capital, considerando un departamento que se compró en 2.000 UF y se vendió en 3.000 UF, una persona natural pagaría 160 UF de impuesto más que hoy ($5.280.000), y en el caso de una Suponiendo el mismo ejemplo, la empresa pagaría 20 UF menos ($660.000), agrega.

“Los más afectados serían los inversores hormiga, que podrán optar por vender a partir de ahora algunos de sus pisos para acogerse al impuesto único del 10% y evitar que se computa en el impuesto global complementario, tal y como se indica en el borrador de la reforma fiscal a partir del próximo año”, dice Torres, quien prevé que se abrirán oportunidades para que las empresas empiecen a comprar pisos a inversores privados que quieran deshacerse de sus activos, por lo que las ventas y compras de pisos aumentarán durante el segundo semestre de 2022.

Ante esto, Torres afirma: “Disminuiría el interés por comprar este tipo de viviendas como inversión por parte de personas naturales, lo que a su vez desincentivaría el desarrollo de futuros proyectos inmobiliarios habitacionales, agravando aún más el déficit habitacional de 2,5 millones de viviendas. al año 2035, estimado recientemente por la CChC”.

Ruiz, de RE/MAX Central, coincide: “Este cambio propuesto es un desincentivo a la compra de propiedades de inversión, que afecta principalmente a los inversionistas y no es una buena noticia para la industria de bienes raíces ya que ya ha mostrado una caída importante en la demanda como como consecuencia del incremento del coste de los préstamos hipotecarios”.