Inmobiliarias y particulares se enfrentan con Contraloría por dictamen que desestima permiso de edificación en Áreas de Preservación Ecológica

Luego del polémico instructivo del Ministerio de Agricultura que establecía nuevos criterios para autorizar lotificaciones -y que fue suspendido temporalmente-, hoy los propietarios de terrenos rústicos nuevamente enfrentan nuevos criterios en cuanto al uso del suelo. Esta vez, debido a un dictamen emitido hace unas semanas por la Contraloría General de la República (CGR), que dejó sin efecto un oficio de la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana (Seremi) de Vivienda y Urbanismo, en el que se autorizaba la construcción de viviendas en Áreas de Preservación Ecológica (APE). Y apuntó a la protección ambiental de la superficie.

El pronunciamiento de la entidad se dio luego de Patricio Herman, en representación de la Fundación Defendamos la Ciudad, solicitó determinar la legalidad de un oficio elaborado por la Seremi, en el que la posibilidad de construir viviendas tanto para el propietario como para los trabajadores de determinados predios ubicados en las Áreas de Preservación Ecológica (APE) del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), en Colina.

De acuerdo con la normativa vigente, los propietarios de aquellos inmuebles resultantes de fraccionamientos ubicados en las APE -que fueron autorizados entre 2013 y 2015, y que no pasaron por un procedimiento de invalidación-, Pueden acogerse a lo dispuesto en el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Edificación.

Además, se hace constar que fuera de los límites urbanísticos establecidos en los Planes Reguladores, no se permitirá la subdivisión para formar pueblos, excepto las que sean necesarias para las casas del dueño y de sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de vivienda social o vivienda hasta por un valor de UF 1.000”.

Y según los estándares actuales, es la Seremi la que debe “disponer que las parcelaciones y construcciones en terrenos rústicos, para fines ajenos a la agricultura, no creen nuevos centros urbanos al margen de la planificación urbana intercomunal”.

Sin embargo, y según lo manifestado por la Contraloría, a pesar de lo establecido por esta norma y por la Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), que permite construcciones “fuera del destino definido para cualquier territorio en la zona restringida o excluida del Desarrollo Urbano”, e incluso en aquellas áreas de valor natural y/o de interés forestal y agropecuario mientras tengan Autorización SEREMIel permiso emitido por esta última entidad no cuenta con suficiente sustento legal.

¿La razón? En opinión del órgano de control, la aplicación de artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcción que permite a los propietarios de fincas rústicas construir viviendas, “no puede prescindir de la regulación territorial vigente” en lo que respecta al Plan Regulador de RM. Y es que este último documento, define los APE como áreas que se mantendrán en estado natural, para asegurar y contribuir al equilibrio y calidad del medio ambiente, así como a preservar el patrimonio paisajístico.

E incluso especifica que “se permitirá el desarrollo de actividades que aseguren la permanencia de los valores naturales, restringiendo su uso a los siguientes fines: científicos, culturales, educativos, recreativos, deportivos y turísticos, con las mínimas e indispensables instalaciones y /o edificaciones para su calificación”.

Ley de Cambio Climático

Si bien la Contraloría recordó un dictamen emitido por esta misma entidad en 2017 que indicaba que “aún cuando a la luz de la normativa vigente, los APE no entrarían dentro de las áreas donde podría estar prohibida la subdivisión, en su oportunidad el PRMS dictará de conformidad con lo dispuesto en las normas legales y reglamentarias, y, en consecuencia, el urbanista consideró la APE nombrada como terreno no susceptible de ser subdividido, en atención a su especial naturaleza y ubicación”.

Y mencionó que ese mismo pronunciamiento determinó queLas certificaciones correspondientes realizadas por dicha SEREMI a los fraccionamientos realizados en terrenos ubicados en el APE -perteneciente a la comuna de Lo Barnechea-, No se ajustaron a la ley.

Así, la Contraloría concluyó que en virtud de lo dispuesto en la el Plan Regulador de la RM, que indica que “en la APE no se permite el uso de suelo residencial, y en sintonía con lo expresado por el Subsecretario de Vivienda y Urbanismo en su informe a esta Contraloría General, No se advierte el sustento legal de lo resuelto por la SEREMI en el citado oficio”.

Y agregó que en dichas áreas -que contemplan normativa ambiental-, “la admisión de edificaciones supondría una afectación al principio de no regresión” consagrado en la letra e) del artículo 2 de la Ley N° 21.455, Marco de Cambio Climático, que objetivos impedir que una vez que un Estado ha avanzado en la protección del medio ambiente, pueda retroceder y dejarlo desprotegido”.

“Así, reducir un área protegida como el APE o modificar su categorización a una protección más débil o dejarla sin efecto, sin suficiente motivación, viola dicho principio”, mencionó.

Caso escala a la Corte de Apelaciones de Santiago

Entre algunos proyectos afectados por esta disposición se encuentran los pertenecientes a la Bienes Raíces e Inversiones La Cumbre Oriente y Patagon Land Administración de Activos SA, así como casos particulares. Lo anterior, debido a que luego de la emisión de la referida opinión, la Contraloría se dirigió a cada una de las empresas y/o propietarios para informarles que el documento de la Seremi de Vivienda y Urbanismo que autorizaba la construcción había sido rescindido. debido a las razones antes mencionadas.

Gustavo Cruzat es abogado de dos afectados por la sentencia y sostiene que a su juicio el escrito presentado por contraloría “atenta contra la irretroactividad de los actos administrativos, art. 52 Ley 19.880” por la existencia de un documento que autoriza a los propietarios a construir sus viviendas fuera del límite urbano.

“Los particulares tomaron su decisión de comprar sus terrenos y construir sus viviendas, con costosos créditos hipotecarios, con base en la presunción de legalidad de los actos administrativos y el contralor no puede desconocer dichos derechos adquiridos, protegidos constitucionalmente”, menciona. Pues bien, menciona que “el derecho adquirido es un límite jurídico intangible a la facultad invalidante de la Administración”.

Ante ello, las empresas y propietarios presentaron recursos de amparo que buscan derogar las disposiciones de la CGR, y Actualmente se encuentran a la espera del pronunciamiento de la Corte de Apelaciones de Santiago. Y no descartan que esta situación pueda llegar al Supremo.