Renta mínima exigida para optar a un crédito hipotecario sube al menos 30% por mayores tasas de interés e inflación

Optar por un préstamo hipotecario se ha vuelto cada vez más difícil en los últimos meses debido al aumento de la inflación, la tasa de interés y las mayores exigencias que piden los bancos para brindar este tipo de financiamiento.

Si bien el aumento de la tasa de interés ha incrementado la carga financiera de los hogares a través de los dividendos -que están indexados a la Unidad de Fomento-, las personas que están en proceso de adquirir un inmueble enfrentan otra dificultad: los mayores ingresos que exigen los bancos para optar a una hipoteca.

Esta realidad la retrata un estudio elaborado por la plataforma MiMejorTasa.cl. A modo de ejemplo, para un crédito hipotecario de UF 3.000 con 80% de financiamiento a 20 años, la renta requerida es de $2.126.271, es decir, 29,8% más de lo requerido en mayo de 2021.

La situación se repite en un préstamo a 25 años de similares características: la renta exigida en mayo es de $1.923.517, mientras que hace 12 meses era de $1.436.987. Es decir, en un año el requisito de ingreso mínimo aumentó $486.530.

El director de Tinsa para el Cono Sur, Felipe García, explica que la renta mínima que exigen las entidades financieras para optar a una hipoteca está directamente relacionada con el importe del dividendo mensual.

“No debe superar el 25% de los ingresos netos de la persona, aunque en algunos casos puede llegar al 30%”, dice.

Desde el banco indican que esta situación se explica por la menor profundidad del mercado tras las retiradas del 10% de los fondos de pensiones.

Sin embargo, la situación podría cambiar en el mediano plazo. El lunes, la Asociación de Bancos (Abif) indicó en un informe que la tasa hipotecaria mostró signos de estabilización durante mayo.

Sin embargo, el director legal y de licitaciones de Colliers, Pablo Guzmán, aclara: “La estabilización de tasas constituye un incentivo para que las personas puedan optar por financiamiento a un valor más conveniente en relación a años anteriores, pero esto difícilmente significa que los requisitos que solicitan las entidades financieras para acogerse a este tipo de crédito sufren variaciones como la reducción de los requisitos de ingresos para el solicitante del crédito.

Guzmán agrega que “aun cuando las presiones asociadas a los retiros de los fondos de pensiones han disminuido, todo financiamiento de largo plazo se encuentra en dificultades por la incertidumbre en las definiciones asociadas a la propuesta de Constitución”.

La agente inmobiliaria de RE/MAX Synergy, Ivana Pérez, recomienda que las personas que no alcancen los ingresos mínimos para solicitar un crédito hipotecario “pueden optar por entregar un pie más grande, complementar rentas, poder tener aval o avalista y qué muchos bancos están abiertos a estas posibilidades”, asegura.

La poca estabilización

Abif explicó en su informe que las fluctuaciones en el margen de la tasa de interés están correlacionadas con el flujo positivo de compra de instrumentos de largo plazo. Esta situación ha permitido compensar marginalmente las liquidaciones masivas de instrumentos de largo plazo observadas en 2020 y 2021.

Según cifras proporcionadas por el gremio, a partir del segundo semestre de 2021 se revirtió parte del flujo que cayó por la venta de títulos bancarios que se realizaron por retiros de fondos de pensiones, registrándose una adquisición neta de algo más de US$ $ 3 mil millones. Pese a ello, Abif indicó que la “cantidad que sin duda está lejos de compensar la salida anterior”.

Destacó que “la pérdida de profundidad del mercado local de renta fija, que ha traído consecuencias negativas para los usuarios del sistema financiero, en forma de mayores tasas de interés y menor acceso al crédito, no será fácil de reparar”.

¿Factor BancoEstado?

Expertos consultaron si podría haber un “efecto manada” en la industria bancaria tras la nueva oferta hipotecaria lanzada por BancoEstado hace unos días, por ahora lo ven con distancia.

Guzmán afirma que “los bancos son bastante independientes en cuanto a asumir riesgos y la operación de BancoEstado no siempre ha estado asociada con el resto de la industria debido a que hay elementos políticos que lo regulan que no están presentes en otras instituciones”.

Pérez asegura que “esperemos que suceda lo mismo que sucedió en 2019 con la baja de tasas iniciada por Scotiabank, que desencadenó una baja histórica en las tasas”.

Asimismo, en la medida en que los fondos a los que acceden los bancos “se recuperen y estabilicen, junto con un posible avance en el control de la inflación, podríamos ver mejores condiciones de financiación por parte de las entidades”, añade García.