Vacancia de bodegas en la RM sigue en mínimos: cierra 2022 por debajo del 1%

El mercado de alquiler de bodegas en la Región Metropolitana se ha consolidado como uno de los más dinámicos y competitivos, con un crecimiento constante de la oferta y la demanda. La entrada de compañías de seguros y fondos de inversión, a través de la compra de caudales de los centros existentes, así como a través de la ampliación de capital para la compra de nuevos suelos, han dinamizado este mercado.

Así lo señala un informe de la consultora inmobiliaria GPS Property, que muestra que al cierre del segundo semestre la vacancia tuvo un ligero aumento respecto al semestre anterior, llegando al 0,37%, pero sigue manteniéndose por debajo del 1%, lo que es histórico considerando la tasa de vacancia de los últimos años, que promedia 5%, según el informe.

Además, la demanda ha seguido aumentando, mientras que existe una baja oferta, evidenciando que los proyectos que ingresaron al mercado tenían más del 80% de su superficie colocada.

Por su parte, el informe muestra que la producción también ha aumentado en el último semestre, con la entrada de 167.659 m2 de tres etapas de los centros existentes. Esto ratifica la tendencia de entrada de nuevas superficies ya precolocadas, ya que la absorción registrada ha aumentado respecto al primer semestre, con un total de 158.041 m2.

“Este mercado está en una situación favorable, con baja vacancia y aumentando la producción y absorción. Sin embargo, es importante tener en cuenta que este escenario puede variar dependiendo de las condiciones económicas y políticas del país”, dice el informe.

En cuanto a las bodegas clase I -es decir, aquellas cuya superficie mínima es de 800 m2 y la altura mínima de 8m2-, en el segundo semestre mantuvieron altos niveles de consumo, gracias a la nueva superficie ingresada.

Este aumento sostenido de la producción se debe, dice GPS, a la recuperación de los tiempos de construcción, facilitando la apertura de nuevos centros. “Esto ha sido posible gracias a que existe una mayor disponibilidad de mano de obra y materiales, lo que ha permitido a los desarrolladores culminar sus proyectos en menores plazos. De cumplirse los plazos de entrega, la vacancia debería aumentar durante 2023, pero siempre y cuando se mantengan los niveles de consumo observados durante 2022”, explica la consultora.

Según GPS, se estima que esta demanda se mantendrá durante el año 2023 porque cerca del 80% de la producción futura ya está precolocada.

Comparado con el primer semestre, la desocupación de este tipo de bodegas tuvo un incremento de 102.63% durante la segunda parte del año. A pesar de ello, dicho incremento continúa enmarcado en cifras históricamente bajas, cerrando el año en 0,37 puntos, con un total de 18.391 m² disponibles. En tanto, en cuanto a la oferta, ésta se concentró principalmente en los corredores del norte -con el 70,5% del total del área-, seguido del corredor sur con el 16,1%.

En cuanto a la absorción, se observó un incremento del 19,2% respecto al primer semestre, donde los corredores con mayor porcentaje fueron el norte -con 84,5%-, seguido del corredor oeste con 14,6%, sumando en conjunto 156.604 m².

Ahora bien, con respecto al precio, el informe de la consultora indica que en el segundo semestre se ubicó en 0,195 UF/m2, lo que representó un aumento de 17,7% respecto del primer semestre. “Eso significa que se observó oferta disponible en centros de acopio de mejor nivel y calidad, con precios que se encuentran en el nivel superior de la banda de valor de mercado, independientemente de que estén ocupados o no. Además, se ha detectado que los precios actuales del periodo están alineados con los precios previos a la colocación de superficie nueva”, explica GPS en su informe.

En cuanto a la producción, durante el segundo semestre se registró el ingreso de tres centros, que corresponden a nuevas etapas de centros ya existentes, concentrándose en los corredores norte y oeste. “Para el año 2023 se espera una producción total de 230.592 m2, distribuidos en los corredores noroeste, oeste y sur. Además, se espera que la producción promedio para los años 2023-2025 sea de 345.555 m2, con una tasa de crecimiento anual estimada del 20,6%”, proyecta la consultora.

Por su parte, la vacancia en los centros de almacenamiento clase II -aquellos con una superficie máxima de 1.800 m2 y una altura mínima de 200 m2- se ha mantenido históricamente baja a lo largo de 2022, con un 0,37% de vacancia, lo que equivale a 1.715 m2 disponibles, distribuidos en los corredores sur y noroeste.

En el segundo semestre se ingresó una nueva etapa de un centro existente de 8.108 m2 ubicado en el corredor norte, el cual se encuentra liquidado al 100%, por lo que el área vacante corresponde a la liberación de espacio en los centros existentes. Por su parte, el precio se ubica en 0,167 UF/m2, disminuyendo un 24,26% con respecto al primer semestre.

“Para el año 2023 se espera un incremento significativo en los ingresos, con la incorporación de 299,540 m2, concentrados en su mayoría en el corredor Norte, aumentando así el área ingresada casi 30 veces con respecto al 2022. Además, se espera que para el 2025 la el stock actual de este tipo de activos se duplicará”, prevé la consultora en su informe.

En la RM, en el segundo semestre del año pasado, hubo una disponibilidad del 12,7% de centros para la venta y el ingreso de 13.844 m2, correspondiente a un nuevo centro ubicado en el corredor norte, que se encuentra parcialmente colocado. “En términos generales, se han identificado un total de 19 desarrollos de bodegas para la venta, equivalentes a 343.524 m2 o 993 módulos de 346 m2 promedio”, dice el informe.

En cuanto a la producción futura, actualmente se encuentran disponibles para la compra 123.410 m2 en verde o blanco, con un precio promedio de 38,26 UF/m2. Para los próximos tres años, la producción futura asciende a 132.410 m2, distribuidos en ocho nuevos centros o ampliaciones de los existentes.

Geográficamente, la comuna de Lampa presenta la mayor cantidad de proyectos, seguida de una marcada expansión hacia las comunas de Quilicura y Renca.

En cuanto a los precios, Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property, proyecta que estos se mantendrán al menos en el corto plazo, y que a finales de 2023 -una vez que hayan entrado los proyectos del segundo semestre y que se espera que no entren al 100- % alquilado que los del primer semestre-, se muestra un incremento en la vacancia real, lo que genera una presión a la baja en los precios que debería reflejarse en 2024.

“Menor ajuste, que está ligado al crecimiento del país, ya los requerimientos de espacio asociados a una demanda que se mantiene constante. Sin embargo, las estimaciones de crecimiento del Banco Central no son muy optimistas, pronosticando una contracción en torno al 1%-1,5%. Bajo este escenario, se esperaría que los precios se ajustaran a la baja”, agrega.

En cuanto a la vacante, por su parte, Tapia señala que la situación actual del mercado, a juicio de la consultora, no debería mostrar grandes cambios para el primer semestre de 2023, “sin embargo, si el crecimiento del país en 2023 es la mitad del año pasado, y con un aumento de la producción que se espera no entre 100% arrendada en el segundo semestre, la vacancia debe tender a aumentar, y los precios muestran con un pequeño rezago, a finales de 2023 o primer semestre de 2024, una tendencia a la baja, sin llegando a los valores previos a 2021, que se mantuvieron estables por más de 8 años en torno a 0,125 o 0,13 UF/M2”, concluye.