Tasas de descuento en el sector inmobiliario: Riesgos en oficinas se mantienen y hoteles anotan primera baja desde 2019

El escenario político y económico que viene arrastrando Chile desde hace algunos años ha desdibujado ciertos sectores, propiciando la generación de Menos oportunidades de inversión.

Una de las áreas más afectadas sigue siendo la inmobiliaria. En la actualidad, las tasas de descuento continúan viéndose afectadas, y a pesar de que ciertos sectores dedicados al turismo o al alquiler residencial empiezan a mostrar un ligero incremento, aún existen dos subgrupos que no han podido volver a los números previos a la pandemia. Esto, en medio de un escenario cada vez más complejo.

Pero ¿Qué son las tasas de descuento? Este índice es “la principal referencia que utilizan las entidades del mercado para evaluar una inversión”, explica Francisco Saval, Consultor del Área de Asesoría y Estudios Financieros de Colliers. Y para ello “se tiene en cuenta la rentabilidad exigida por los inversores, así como el ritmo al que financian sus proyectos. En definitiva, es el porcentaje de rendimiento esperado de un activo o cualquier inversión, teniendo en cuenta su riesgo”, dice.

De esta forma, si, por ejemplo, un activo específico reporta una tasa alta, superior al 6% -asociada al riesgo-, implica mayor pérdida de valor y con ello una menor rentabilidad futura para los inversores. Y esto es exactamente lo que sucedió durante el período de la pandemia.

Persisten riesgos en Oficinas y área Comercial

Según el texto, Colliers constató que al 31 de marzo de este año, los sectores comerciales y oficinas registraron poca o ninguna variación en este índice, con tasas del 6,02% y 6,13%, respectivamente. Es decir, algo menos de 6,03% y 6,17%, en el semestre que finaliza en diciembre de 2021.

En el caso de los activos comerciales, la cifra actual se explica, según observa la empresa, porque “no hubo grandes cambios en esta subindustria”, ya que “los efectos de la mayor apertura a nivel nacional” ya se apreciaban en periodos anteriores. Mientras que en el caso de las oficinas, la caída del índice se atribuye a los altos niveles de vacancia desde “muchas empresas están reduciendo sus espacios de oficinas, migrando a zonas más alejadas del centro de la capital”, comentario de Colliers.

Así, los índices anteriores son complicados para quienes deseen invertir en el sector ya que, al estar asociados a un mayor riesgo, revelan una menor rentabilidad para los inversores. “A mayor tasa, los flujos futuros se descuentan en mayor porcentaje, por lo que parece que se recibirá menos dinero en el futuro”, explica Saval.

Y en este caso también cabe mencionar al sector Promoción, que respecto al trimestre anterior registró un aumento del 7,46% al 7,56%, es decir, una de las tasas más altas dentro de las distintas subindustrias del área inmobiliaria. . Y que “está relacionado con los diferentes riesgos que existen dentro de este tipo de inversiones, la aumento de las tasas hipotecarias, la escasez de materiales y su incremento, entre otros”, de acuerdo a lo indicado.

Mejores oportunidades en alquiler y turismo

Por otro lado, dentro de las mejores oportunidades de inversión se encuentra el área Multifamiliar, que a pesar de haber registrado un leve incremento en la tasa de descuento, continúa siendo el índice más bajo dentro de las subindustrias inmobiliarias, además de sus altos porcentajes de ocupación. . R) Sí, Este sector pasó de una tasa de 5,24% en diciembre del año pasado a 5,45% en marzo de 2022.

Algo similar ocurre con la zona industrial, ligada a suelos destinados al desarrollo de almacenes o centros de datos, por ejemplo, y que en los últimos meses se ha mantenido como uno de los mejores sectores para invertir, a pesar de haber registrado una tasa del 5,74%. , es decir, ligeramente superior al 5,69% de 2021. Esto, debido a la desocupación en la zona, que continúa siendo mínima, ya un incremento en los precios por UF/m².

Y en tercer lugar, destaca el sector hotelero, que este año reportó por primera vez -desde el inicio de la crisis social y posterior pandemia- un índice por debajo del 8%. Es decir, pasó de 8,41% a 7,8% en solo tres meses, lo que se explica principalmente por la mayor apertura que se está dando tanto a nivel nacional como internacional.

Recuperación proyectada a 2023

Según Francisco Saval, desde Colliers prevén una mejor situación para los próximos meses, y prueba de ello es la “Recuperación rápida proyectada para uno de los mercados más afectados, el de oficinas, para el segundo semestre de 2023. Y aclara que todo está sujeto a “los diversos factores de la economía”.

“La recuperación de estas áreas depende específicamente de la incertidumbre política y económica a nivel país. donde el desarrollo de Convención Constitucional y el desarrollo de la crisis social Desempeñarán un papel clave en la recuperación de estas industrias”.

Cabe señalar que según datos de la compañía, la evolución trimestral de la prima de riesgo de mercado revela que tras haber alcanzado un máximo del 6,75% durante el primer trimestre de 2020 -principalmente por el riesgo del Covid-19- ha conseguido estabilizarse. e incluso ha mejorado en relación a los datos pre-Covid, alcanzando así el 5% durante el cuarto trimestre del año pasado.