Economia
ChileCompra: “resolviendo” problemas donde no los hay.
En los últimos seis años, la oferta de suelo industrial ha experimentado un crecimiento sin precedentes, con un aumento del 83%. Lo que en 2017 era un espacio de 10.838 hectáreas destinadas a este tipo de actividades, hoy se ha expandido a casi 20 mil hectáreas (ha).
Este auge responde al interés que ha generado el desarrollo de parques industriales y los condominios de bodegas, influenciado por las ventas del e-commerce que alcanzaron su peak en el año 2021, explicó la jefa de asesoría y valoración de JLL, Javiera Basso.
La ejecutiva señaló que a este fenómeno se le suma que en los últimos años las comunas más alejadas del pericentro -como Colina y Lampa- han ido apareciendo como importantes opciones para el desarrollo de este negocio y se han transformado en zonas consolidadas, lo que ha llevado a que el suelo industrial siga al alza.
Principales comunas
Si se pone lupa a la cifra, el estudio de JLL y Mercado Libre dejó entrever que, de las 19.855 hectáreas de suelo industrial que se registraron al cierre de 2023, tres comunas concentran más de la mitad de los metros cuadrados de este tipo de terreno.
Colina cerró el ejercicio pasado con 41 millones de metros cuadrados (m2) de suelo de uso industrial, siendo la comuna con más terrenos de este tipo en la capital. A este municipio le sigue Lampa, con 36 millones de m2, y más abajo viene Pudahuel, con 24 millones de m2.
“Lampa y Colina son comunas que se han ido integrando al radio urbano de Santiago en la medida que la zona urbana se ha ido extendiendo, pero en su origen tenían vocación agrícola o agro-residencial. Si bien a medida que se integran a la planificación urbana, la escala de terrenos es de mayor superficie que los terrenos en zonas más centrales, con normativas cuyas subdivisiones mínimas permitidas son mayores a las de las zonas centrales”, señaló Basso.
Respecto de Pudahuel, la ejecutiva detalló que es un caso distinto, ya que la mayor oferta puede deberse a la aprobación de su plan regulador comunal en 2021, sumado al creciente interés que presenta para el desarrollo industrial y la buena ubicación de las autopistas que la conectan con Santiago.
Índice de vacancia
A pesar del importante auge que ha experimentado el suelo industrial en Santiago, hay un indicador que que tuvo un leve desgaste. Según datos de GPS Property, durante el primer semestre de 2024 el mercado de parques industriales en la Región Metropolitana experimentó un notable incremento en la tasa de vacancia en comparación con el mismo período de 2023, pasando de 3,2% a 4,7%.
Y si se mira en mayor detalle, en los últimos 12 meses la vacancia en terrenos ubicados en este tipo de desarrollos industriales ha registrado un aumento superior al 50%, pasando de 67,9 hectáreas a 101,9 hectáreas.
Desde GPS Property señalaron que esto se puede atribuir a varios factores, entre ellos, la entrada de nueva producción en el corredor Sur, la cual se encuentra completamente disponible, así como la liberación de terrenos que antes no estaban disponibles para uso industrial.
Economia
CGE se defiende de críticas por cortes de energía: “Si era tan previsible, ¿qué pasó con los organismos que tendrían que haber proyectado lo que pasaría?
Ya ha pasado poco más de un mes desde los cortes de suministro eléctrico, situación que puso en la mira de las autoridades principalmente a dos compañías distribuidoras: Enel y CGE. Si bien la primera es la que se ha llevado la peor parte, CGE también fue cuestionada, pese a que sus tiempos de reposición del suministro fueron más acotados.
Su gerente general, Iván Quezada analizó la crisis por la que atravesaron. Insiste en que se trató de una situación de fuerza mayor, tanto así que ni las autoridades pertinentes pudieron adelantar lo que venía, ya que erraron en las proyecciones sobre la intensidad de los vientos.
Adelanta que este tema se resolverá finalmente en tribunales, y enfatiza que es urgente analizar la situación de la distribución y las inversiones requeridas para que la seguridad del sistema sean abordadas a través de las tarifas y subsidios.En tanto, aseguró que el controlador de CGE, la empresa china State Grid, es un inversionista de largo plazo.
“Debemos preguntarnos si de verdad queremos un país en donde prácticamente no exista corte de suministro y el tiempo de interrupción sea una hora al año. Si eso es así, tenemos que gastar lo que gastan los países que tienen una hora de interrupción de suministro”
“Yo no creo que le vayan a quitar la concesión a Enel, esa es mi opinión. Pero, no porque no puedan, sino porque creo que van a faltar méritos para ello”.
– Ahora que pasó la tormenta, ¿con qué sensación quedó CGE frente a la actuación del Gobierno?
– El análisis lo haría más allá. Lo que pasó en agosto fue una situación absolutamente excepcional. Todavía sigo escuchando algunas autoridades que hablan de que esto era absolutamente previsible, que las empresas tenían la responsabilidad de haber estado preparadas para un evento como el que tuvimos. Pero, más que discutir eso, me hago la siguiente pregunta: si era tan previsible, ¿qué pasó con los organismos que tendrían que haber proyectado lo que iba a pasar?
– ¿Y qué pasó?
– Los pronósticos de los organismos del Estado dijeron que iba a pasar algo que era totalmente distinto de lo que pasó. Totalmente distinto. Las proyecciones de viento que entregó el Senapred hablaban de 60 kilómetros por hora, tuvimos 124. O sea, se me cae toda esa teoría de que esto era totalmente previsible, desde mi punto de vista, no lo era. Por lo tanto, ese contexto es lo que llevó a la situación y es lo que va a seguir pasando, porque por más que hablemos después de cosas que se pueden hacer para mitigar el efecto, en el fondo una situación similar va a dejar las mismas consecuencias.
-¿Cómo se va a argumentar la fuerza mayor? La SEC ha dicho que los vientos y la lluvia no son fuerza mayor.
– Creemos que sí tiene todas las características de fuerza mayor, fue algo que no había ocurrido. Los vientos más fuertes registrados en Santiago, en décadas, son de 70 kilómetros por hora, por lo tanto, creemos que tenemos la razón y entregaremos la documentación que corresponde en los tribunales.
– El día anterior a los hechos, ¿la autoridad los alertó y solicitó información excepcional o esto fue tratado como un frente normal?
– Este es un punto súper importante. Siempre que hay alertas de temas climáticos, estamos obligados a entregar los planes con los cuales vamos a enfrentar la contingencia, antes de que parta.
Entregamos los planes por región, y no recibimos absolutamente ninguna observación. Nadie nos dijo “los recursos son insuficientes, debiera tener más brigadas, porque lo que se viene va a ser tremendamente destructivo”. Nada.
– ¿Qué informó CGE respecto a los recursos que tendrían para enfrentar la contingencia?
-Nosotros dispusimos una cantidad muy relevante de brigadas, más de 1.100. Por lo tanto, me imagino que la autoridad habrá entendido que ese volumen de brigada era bastante razonable para enfrentar una contingencia como la que estamos acostumbrados. Pero esta contingencia no fue así.
Entonces, claro, ahora es re fácil decir “no, las empresas no dispusieron de los recursos porque no quieren gastar plata en las contingencias”, que también es un tema que se ha dicho que a mí me parece absolutamente infundado, porque en nuestro caso, nunca en la contingencia estamos viendo cuánta plata estamos gastando. Nunca. Solo sabemos después, cuando la contingencia ya pasó, cuántos recursos tuvieron que gastarse. Así opera la empresa.
– ¿Y por qué la autoridad insiste entonces en este punto?
– Creo que el foco que debería tener la discusión es cómo de verdad podemos enfrentar esto para adelante, para que no pase lo mismo.
Somos una empresa absolutamente regulada, se nos definen las inversiones que hay que hacer, se nos definen los costos de operación y mantenimiento que las empresas deben incurrir, se nos define incluso la cantidad de recursos, de brigadas, porque obedecemos a una empresa modelo cuyo único objetivo es la eficiencia.
A nosotros la empresa modelo nos dice que entre Arica y Temuco debemos tener 220 brigadas; dispusimos más de 1.100 para la contingencia. Entonces ahí hay una desconexión absoluta.
Entonces, una pregunta muy interesante es cómo habría respondido la empresa modelo en esta contingencia, qué tiempos de reposición habría tenido con esa cantidad de brigadas.
La empresa modelo no está en un país modelo, no está en un país donde no hay contingencias, no está en un país donde te roban conductores, no está en un país donde te chocan 4.000 postes al año.
Entonces, hay una disociación total entre lo que está pasando, la realidad y el cambio climático, que lo hemos venido diciendo.
– Más recursos para la empresa modelo implica más tarifa y todos reniegan de eso…
– Pero la pregunta que hay que hacerse es si de verdad queremos un país en donde prácticamente no exista corte de suministro y el tiempo de interrupción sea una hora al año. Si eso es así, bueno, tenemos que gastar lo que gastan los países que tienen una hora de interrupción de suministro.
– ¿Y hay otra alternativa para hacerlo?
– Todo lo que signifique potenciar las redes, la infraestructura, tiene costo. Hoy se habla mucho de transición energética y la verdad es que poca gente se pregunta si las redes están preparadas para eso y la verdad es que no.
Queremos la electrificación, electromovilidad y eso significa invertir y alzas en la tarifa, que se contrapone con el tratar de no tener incrementos tarifarios relevantes, particularmente para la gente que tiene mayor necesidad.
– Entonces, ¿cuál es la solución?
– Nosotros siempre hemos pensado que esto tiene que tener una mirada bastante social también. O sea, quienes van a tener auto eléctrico, no es la gente que vive en las poblaciones, es gente que tiene una posición económica razonable, porque todos sabemos que los autos eléctricos no son baratos.
Por tanto, parece un poco injusto que sea la señora Juanita la que termine pagando una infraestructura o parte de ella. Debiera haber una especie de subsidio cruzado, algún tipo de subsidio por parte del Estado, así como hay subsidio en el agua potable. Hay distintas formas de que esto se pueda abordar. Pero de que se necesitan las inversiones, se necesitan y eso, como todos sabemos, tiene sus costos, eso debemos aterrizarlo.
Se requiere que se sienten todos los actores, toda la gente que entiende del tema, en una mesa absolutamente transversal que defina; “esto es lo que queremos como país, en tantos años, cuánto cuesta, qué significa eso en tarifa y cómo se financia”.
Acá no se trata de inventar nada. Si uno mira Estados Unidos, tiene una infraestructura lejos de la que tenemos nosotros, mucho más desarrollada, con mucha más tecnología, con mucha más redundancia. Pero, por ejemplo, cuando pasa un huracán en Miami la gente tiene asumido que se va a cortar la luz y van a estar una semana sin luz, porque probablemente tener una infraestructura que te asegure que en un huracán nadie se quede sin suministro debe ser carísimo. Y eso los americanos lo tienen súper internalizado. O sea, la calidad de servicio es muy buena, la continuidad es perfecta, pero cuando hay huracanes son temas excepcionales y la gente está mejor preparada para poder enfrentar esta situación. Y no solo en Estados Unidos. En muchos países es lo mismo.
– ¿Se necesita es que las autoridades también tengan una actitud distinta frente a estas situaciones?
– Exacto. Siempre va a ser mejor tratar de resolver los problemas todos del mismo lado y no confrontados, menos durante una contingencia, porque eso, más que sumar, resta. Esa es nuestra impresión, pero bueno, cada autoridad enfrenta esta cosa de la manera que cree que tiene que hacerlo.
“El controlador que tengo hoy debe ser el más abierto a hacer inversiones en calidad de servicio, por lejos”
El ejecutivo explicó que en los últimos cuatro años la empresa ha tenido una rentabilidad levemente por debajo del 2%.
-Usted dice que han invertido más allá de lo que les exige la empresa modelo y eso golpea los márgenes. ¿Cuál es la situación financiera de CGE?
-CGE, sin tener tarifa a la vista durante cuatro años, invirtió US$ 400 millones en ese periodo solo en calidad de servicio, desde que llegó nuestro controlador.
En los últimos cuatro años, hemos duplicado los gastos de mantenimiento, más que duplicado la cantidad de brigadas, aumentado un 60% la planta de la compañía.
En los últimos cuatro años, la utilidad de la empresa distribuidora es del orden de los US$20 millones por año promedio. Eso nos lleva a que la empresa tiene una rentabilidad en los cuatro años levemente por debajo del 2%. Y tenemos que entender, que estas son empresas públicas privadas (que dan un servicio público) en donde el controlador compra una empresa o invierte en esta empresa más de US$2 mil millones solo en la distribuidora.
-¿Y cuál es la percepción que tienen los controladores? ¿Cómo ha sido su experiencia, durante estos años?
-No puedo estar sino agradecido de los controladores que tengo, porque he podido hacer inversiones. Llevo 30 años en esta empresa y el controlador que tengo hoy debe ser el más abierto a hacer inversiones para mejorar la calidad de servicio, por lejos, o sea, lejos.
Cuando hablo de US$ 400 millones en inversiones de calidad de servicio, es más del doble de lo que hacíamos antes. El tema fundamental es que el controlador tiene una mirada de largo plazo. Ha sido bastante bueno para CGE tener los controladores que tiene.
– Para los controladores, ¿cómo ha sido la experiencia en Chile?
– Lo que cualquier controlador espera es que haya un cierto marco jurídico que tenga certezas y que no producto de situaciones particulares se tomen decisiones, que de alguna manera pudiera dar algún nivel de inestabilidad en el marco jurídico que rige un cierto negocio. ¿Y por qué lo digo? Porque, desde que están los nuevos controladores, acá han pasado otras cosas. Tuvimos que pagar, o hacernos cargo de las deudas que se generaron de una boleta completa que tiene generación, transmisión y distribución. Después se hace una ley donde un porcentaje de la deuda que tenían los clientes se le asigna a las distribuidoras. Y ahora con la contingencia, entró un proyecto de ley que aumenta las multas y aumenta las compensaciones, que en el caso de CGE, nos significa pasar de $ 3 mil millones al año en pago de compensaciones a casi $ 21 mil millones. Esas cosas son complejas para cualquier controlador.
– ¿Cómo ven que Enel tenga abierto un proceso de caducidad de la concesión?
– Es la medida más dura que pueda haber. La autoridad tiene todo el derecho a hacerlo, está en el marco normativo en Chile. Mi sensación es que esto sí tiene características de fuerza mayor.
No correspondería evaluar el desempeño de una empresa por una situación puntual, se debe hacer en un contexto un poquito más amplio. Obviamente me genera inquietud, por lo tanto, yo entendería que a mis controladores también les debe generar algo de inquietud, en el sentido si es el momento de iniciarlo sin haber tenido a la vista los resultados, los análisis.
– En la eventualidad que se quite la concesión a Enel, ¿estarían dispuestos a mirarla?
– No me voy a pronunciar a partir de un supuesto. Yo no creo que le vayan a quitar la concesión a Enel, esa es mi opinión. Pero, no porque no puedan, sino porque creo que van a faltar méritos para ello.
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