Parcelaciones rurales: valor del suelo para uso agrícola cae hasta 40% tras instructivo del Minagri

La instrucción del Ministerio de Agricultura al Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) de dejar de autorizar fraccionamientos de fincas rústicas para proyectos que se sospeche que no tienen fines agropecuarios, impactó en el precio de la tierra.

Un análisis de la empresa de soluciones inmobiliarias GPS Property, arrojó que el valor de las tierras agrícolas en Chile -en predios aún no fraccionados- ha disminuido hasta en un 40%.

“Está volviendo a valores puramente agrícolas, ya que es el único uso real que puede tener hoy”, explica Carolina Oyarzún, responsable del Área Agrícola de GPS Inmobiliaria.

El analista contrasta que este es un escenario completamente diferente al que viven las propiedades rurales que ya cuentan con fraccionamientos aprobados y registrados.

Oyarzún indica que, hasta junio, un terreno parcelado no tenía grandes beneficios en relación a los que aún no lo eran. Ahora, dice, esas propiedades “se han convertido en el único foco real de interés de los desarrolladores de viviendas agrícolas”.

“Se espera que en el futuro estos terrenos, en la medida que aumenten las restricciones antes mencionadas y disminuya la disponibilidad de terrenos fraccionados, vean incrementado su valor por hectárea”, dice.

caídas de precios

Datos de GPS muestran que en la zona de San Felipe-Los Andes, Región de Valparaíso, el precio por hectárea -considerando un proyecto agro-residencial- rondaba los $55 millones hace tres meses. Ahora, Oyarzún dice que un mismo terreno no supera los $35 millones por hectárea, “siempre y cuando tenga un caudal de agua suficiente para el desarrollo de un proyecto agrícola”.

Comenta que la Región de Los Lagos vive una situación similar, ya que la tierra ha perdido valor hasta en un 40%, asumiendo que su único uso posible actual es la agricultura, la ganadería o la silvicultura.

Por otro lado, Oyarzún agrega que, debido a la sequía -particularmente en el centro y sur del país-, existen extensas zonas rurales que ya no cuentan con caudales de agua suficientes para los proyectos agrícolas, lo que es otro factor que complica la venta. de esas tierras.

Como ejemplo, menciona las comunas de Graneros y Mostazal, en la Región de O’Higgins, “donde la escasez de agua limita el establecimiento de proyectos agropecuarios y las nuevas restricciones implementadas limitan su potencial agro-residencial, generando áreas geográficas sin atractivo comercial”.

Foto: Agencia UNO

golpe financiero

Los argumentos de Agricultura para justificar las instrucciones se basan en el impacto ambiental del explosivo aumento de lotes en el país, que ha sido respaldado por organizaciones civiles. Si en 2019 la SAG registró poco menos de 10.000 solicitudes de fraccionamiento, en 2021 esta cifra ya superó las 19.500 operaciones.

El analista de GPS destaca que existe un amplio consenso sobre la importancia de la regulación para evitar que se establezcan núcleos urbanos al margen de la planificación territorial, pero subraya que “la forma en que han decidido llevar a cabo este propósito tiene efectos colaterales no deseados, donde parece que finalmente el remedio puede ser peor que la enfermedad”.

¿Por qué? Oyarzún advierte que hay un impacto directo en el bolsillo de los pequeños, medianos y grandes agricultores, pues sus activos se deprecian hasta en un 40%. Hay una “imposibilidad de generar liquidez inmediata enajenando sectores no productivos de un terreno mayor”, afirma.

Argumenta que, debido a la sequía, muchos productores deben vender propiedades para cubrir inversiones en el negocio agrícola -como cambio de especies, sistemas de riego y tecnología-, por lo que la caída en el precio de la tela no fraccionada los golpea económicamente.

“Es posible que con la venta de su propiedad ni siquiera puedan cubrir el monto total de la deuda adquirida”, asevera.

En GPS estiman que la cantidad de tierras agrícolas baldías (sin uso) aumentará, sobre todo en las zonas centro y norte del país. Como caso en esta línea, explica que en la Región Metropolitana “se han generado grandes extensiones de tierra, antes agrícolas, que han sido abandonadas. Es posible evidenciar esta situación en el eje Colina-Chacabuco a través de la Carretera Los Libertadores”.

En este escenario, advierte que los inversores también se ven afectados por el “cambio sin precedentes en las reglas del juego”. Esta idea también la plantearon las inmobiliarias que interpusieron un recurso de amparo contra las autoridades, apelando por la compra de terrenos por más de $1.000 millones.