El término multifamily hace referencia a un tipo de activo inmobiliario que consiste en edificios residenciales de propiedad de uno o más inversionistas, en que los habitantes son arrendatarios y la gestión de la propiedad es llevada a cabo por el dueño o un tercero.
En la Región Metropolitana, este concepto tomó fuerza en los últimos años. Desde 2019 a la fecha, hubo un aumento de 290% en el stock de rentas residenciales, pasando de 40 edificios a 156 en 2024, según datos de TOCTOC.
De acuerdo con el head of real estate research de TOCTOC, Nicolás Herrera, estos proyectos tienen buena aceptación, ya que por lo general están ubicados en los principales subcentros de una ciudad, con cercanía a locomoción colectiva y orientados a “parejas jóvenes, gente que quiere estar cerca del trabajo y que busca arrendar”, sostuvo.
Damián Boada: “Hemos visto que los clientes que estaban con estos proyectos en carpeta los tienen pausados”.
En tanto, para los dueños del proyecto, estas inversiones se van rentabilizando en el tiempo a medida que los departamentos se mantengan arrendados.
El head de capital markets de Cushman & Wakefield, Samir Cumsille, agregó que la administración es otra ventaja, ya que “es mucho más fácil operar varios edificios completos”.
Detrás de estos proyectos hay inversionistas institucionales, fondos privados, como también personas de alto patrimonio. Estos últimos han tomado crecientes posiciones en el segmento de multifamily para diversificar sus carteras.
Los problemas
Sin embargo, los problemas de seguridad que afectan al país han llevado a que muchos arrendatarios abandonen ciertos sectores de la capital, golpeando al negocio.
Según fuentes consultadas por DF esto provocó que los inversionistas de alto patrimonio decidieron suspender sus inversiones en las comunas de Estación Central, Santiago e Independencia, al no ser consideradas como rentables.
Al primer trimestre de este año, estas tres comunas muestran niveles de ocupación anuales negativos con respecto a igual período en 2023.
Según el socio de Recabarren y Asociados, Damián Boada, la inseguridad en estas comunas ha significado que estos actores están “saliéndose de la inversión o buscando salir, porque al haber menor seguridad, se deteriora el atractivo de irse a vivir a esos lugares, lo que hace que el modelo de negocio sea menos rentable”.
El ejecutivo de Cushman & Wakefield coincidió con Boada y señaló que “existe un mayor ánimo de vender los proyectos que hoy no están siendo más rentables”.
Agregó que estas comunas representan el 52% de los multifamily, por lo que “tienen un peso muy importante” en el negocio.
Boada añadió que “hemos visto que los clientes que estaban con estos proyectos en carpeta, los tienen pausados”.
Y agregó: “Teníamos un cliente que iba a hacer algo en la Estación Central, pero nunca lo concretó”, aseguró.
Cerrillos emerge como opción
Considerando lo anterior, en el mercado sostienen que últimamente se ha evidenciado una gran migración de arrendatarios, lo que hizo que los altos patrimonios comiencen a mirar hacia otros sectores de la Región Metropolitana para destinar recursos.
“Vemos más apetito de los inversionistas institucionales, de los fondos y de los altos patrimonios por empezar a mirar ya otras comunas más hacia el sector oriente”, dijo Cumsille.
Las comunas que comienzan a destacarse, según el ejecutivo, son Ñuñoa, Providencia y Las Condes.
Herrera, de TOCTOC, afirmó que los inversionistas que salieron de Estación Central, Santiago e Independencia “se fueron al sector de Vicuña Mackenna, Rodrigo de Araya y La Florida”.
Además, afirmó que Cerrillos está emergiendo como una zona estratégica para el desarrollo de proyectos multifamily, mientras que en el sector oriente, Avenida Las Condes y Apoquindo están experimentando un considerable impulso.
Oportunidades
En medio de los desafíos de seguridad, actores del mercado perciben esto como una oportunidad para ofrecer propuestas de valor diferenciadoras.
El socio de AMM Capital, David Cohen, aseguró que la seguridad en sus proyectos es “considerada como un ‘amenitie más’ y esto es beneficioso ya que puedes acceder a llenar tu edificio más rápido o tener a tus arrendatarios por mayor plazo, lo que genera un mejor rendimiento de tu inversión”.
Según Cohen, la ubicación dentro de las comunas donde se desarrollará un proyecto es crucial para la seguridad.
El ejecutivo dio como ejemplo un proyecto de Ralei Capital Rent, en el que AMM Capital participa a través de un fondo privado, que se encuentra ubicado en Independencia, y que tiene entre sus “atractivos” estar ubicado frente a una comisaría de Carabineros.
Según los expertos, la crisis de seguridad no será permanente, y en algún período los arrendatarios van a querer volver a habitar esas comunas.
“Creo que el tema de seguridad se va a resolver y provocará que se estabilice o que vuelva el apetito por vivir en estas zonas”, concluyó Cumsille.
El precio del dólar inicia la semana con nuevos avances, a medida que el cobre reacciona con pérdidas a las últimas cifras económicas de China.
La divisa subía $ 5,14 a $ 940,04 este lunes antes del mediodía, después de cerrar al alza una semana marcada por las proyecciones de la Reserva Federal y la incertidumbre política en Europa.
Hoy el protagonismo vuelve al cobre. Los futuros del metal caían 1,23% a US$ 4,42 la libra, ya que la inversión en propiedades y los activos fijos de China no mostraron señales de repunte en mayo, según se dio a conocer este domingo. La producción industrial, por su parte, creció menos de lo esperado.
“Sigue la corrección del cobre desde su máximo histórico, con los precios cerca de su nivel más bajo en dos meses debido a la preocupación por la demanda china, que contrarresta con creces los problemas de oferta después de que Codelco, una de las principales mineras de cobre, viera caer la producción de abril a su nivel más bajo en 18 años”, publicó el equipo de estrategia de Saxo Bank.
Al factor cobre, el director general de BeFX, Rodrigo Castillo, agregó que “el mercado a comenzado a interiorizar que la demora de las baja de tasas en interés por parte de la Fed disminuye el diferencial entre Chile y Estados Unidos, generando mayor presión para el carry trade“, señaló.
La nueva depreciación del peso chileno viene antes de que el Banco Central publique mañana martes en la tarde su anuncio de tasas. En general, se espera que reduzca la Tasa de Política Monetaria (TPM) en 25 puntos base (pb).
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La minera chilena de litio SQM dijo este lunes que firmó un acuerdo de suministro de largo plazo con las coreanas Hyundai Motors y Kia Motors, en medio del interés por el metal clave para las baterías de los vehículos eléctricos.
Diversos fabricantes de autos eléctricos han buscado garantizar su suministro del metal como parte del esperado auge de la electromovilidad y la transición energética global.
“Hyundai y Kia han decidido asegurar una parte de su futuro suministro de hidróxido de litio con SQM“, dijo la minera en un comunicado.
“Es una fuerte motivación para continuar con nuestro plan de expansión de hidróxido de litio, buscando siempre una mayor calidad y una menor huella ambiental”, agregó Felipe Smith, vicepresidente comercial de litio de SQM, citado en el comunicado.
La firma, que no precisó los detalles del acuerdo, busca aumentar su capacidad de producción de hidróxido de litio a 100 mil toneladas hacia 2025.
Acuerdos previos
Previamente, el segundo mayor productor mundial de litio había firmado acuerdos de suministro similares conFord Motors y LG Energy.
SQM firmó a fines de mayoun acuerdopara conformar una asociación de mayoría estatal con la gigante chilena Codelco, mayor productora mundial de cobre, que integra sus operaciones en el codiciado salar de Atacama.
La firma prevé producir este año 210 mil toneladas métricas de carbonato de litio equivalente en sus instalaciones en Chile y China.
El nuevo jefe de Codelco, la minera de cobre más grande del mundo, insistió en que el grupo estatal chileno revertiría una grave caída de la producción este año, incluso cuando lucha con una deuda de US$ 20 mil millones.
La producción de la compañía, que enfrenta retrasos en cuatro grandes proyectos necesarios para extender la vida útil de sus antiguas minas, cayó de 1,618 millones de toneladas en 2021 a 1,325 millones en 2023, el nivel más bajo en 25 años.
Pero Rubén Alvarado, quien asumió el cargo de director ejecutivo en septiembre pasado, dijo al Financial Times en una entrevista en El Teniente, la mina de cobre subterránea más grande del mundo: “Creemos que 2023 fue el año en que tocamos fondo”.
“En 2024 seremos ligeramente más altos que en 2023 y para 2030 alcanzaremos 1,7 millones de toneladas métricas”.
La caída de la producción en Codelco ha coincidido con una serie de problemas de suministro para otras mineras de cobre justo cuando la demanda del metal, un componente clave en las redes eléctricas, las turbinas eólicas y los vehículos eléctricos, está aumentando. Los precios alcanzaron recientemente un máximo histórico de más de US$ 11.000 la tonelada y los analistas predicen que podrían alcanzar los US$ 15.000 en los próximos años.
Fueron estos aspectos económicos los que alentaron al grupo minero más grande del mundo, BHP, a intentar comprar Anglo American , que opera minas altamente rentables en Chile y Perú. Al final, el enfoque de adquisición fracasó.
El año pasado, El Teniente, que abrió sus puertas por primera vez en 1905, sufrió la mayor explosión de roca de su historia, un fenómeno impredecible en el que la presión acumulada hace que la roca se agriete.
Estos y otros eventos sísmicos han afectado la construcción de un nuevo nivel de la mina, al que se accederá a través de un túnel de 8 km y que es necesario para compensar la disminución de las reservas en las zonas superiores y mantener la producción en funcionamiento durante otros 50 años.
Originalmente previsto para su finalización en 2018, el nuevo nivel se reformuló posteriormente en tres proyectos cuya finalización está prevista para 2026, 2029 y 2030.
A unos 300 metros de altura, al nivel actual de la mina, enormes camiones con ruedas de 2 m de ancho avanzan a lo largo de pozos negros como la boca del lobo y arrastran trozos de roca que contienen, en promedio, un 0,88% de cobre. La compañía ha ampliado la vida útil de este tramo, El Pacífico, cuyo cierre estaba previsto inicialmente para 2022, hasta 2027, para compensar el retraso.
Las gigantescas reservas de Codelco -las más grandes del mundo- históricamente le han permitido compensar caídas temporales en un área aprovechando capacidad en otras partes, manteniendo estable la producción general.
Proyectos estructurales
Pero eso ha resultado imposible mientras la compañía intenta equilibrar no sólo la expansión de El Teniente, sino también la transformación de su mina a cielo abierto Chuquicamata en una instalación subterránea y las revisiones en sus minas Andina y Salvador.
Cada proyecto ha sufrido años de retrasos debido a accidentes, que han matado a seis trabajadores desde 2021, problemas de diseño y otros contratiempos operativos. Los sobrecostos presupuestarios ascienden a miles de millones.
Impulsar la producción mundial de cobre es vital para evitar futuras escaseces. La Agencia Internacional de Energía predice que el suministro de las minas existentes y los proyectos en construcción (cuya construcción demora en promedio 15 años) cubrirá sólo el 80% de la demanda para 2030.
Los yacimientos de Codelco se encuentran entre los tecnológicamente más difíciles de extraer en el mundo. Según los analistas, los sucesivos gobiernos chilenos han exacerbado el desafío al negarse a permitir que la empresa de propiedad totalmente estatal reinvierta sus ganancias, lo que ha llevado a una acumulación de proyectos de mantenimiento y ampliación a partir de la década de 2000, y a una creciente deuda.
Salvo una licencia excepcional para reinvertir el 30% de las ganancias para el período 2021-2024, que hasta ahora ha generado sólo US$ 346 millones, Codelco depende únicamente del financiamiento del mercado para proyectos de expansión, que cuestan alrededor de US$ 4 mil millones al año.
Es probable que la deuda actual de la empresa de alrededor de US$ 20.000 millones, frente a US$ 16.400 millones de ingresos en 2023, supere los US$ 30.000 millones en 2027, dijeron los analistas.
“El problema estructural de Codelco es ese. . . ha tenido una inversión dramáticamente insuficiente a lo largo de su historia, gastando mucho menos que una empresa minera normal tanto en mantenimiento como en expansión”, dijo Jorge Bande, director emérito del centro de investigación del cobre Cesco y ejecutivo de Codelco de 2006 a 2013.
Los sucesivos cambios de liderazgo (Codelco ha tenido seis directores generales y cuatro presidentes de directorio desde 2010) también han sido disruptivos, añadió.
“Hemos sufrido desafíos de gestión muy grandes [en torno a megaproyectos], lo que finalmente se ha traducido en esta caída de la producción”, dijo Alvarado. Añadió que evitar más retrasos era “fundamental”.
Cree que la compañía también tiene “espacio para crecer” a través de empresas conjuntas con empresas del sector privado, como la firmada el año pasado con Rio Tinto para explorar en busca de cobre en la región de Atacama en Chile.
Mientras tanto, los funcionarios dijeron que la producción, que continuó cayendo en el primer trimestre de 2024 y hasta abril, se verá impulsada en el segundo semestre por el inicio de la producción en una nueva sección de la mina Salvador, una mayor producción en la sección subterránea de Chuquicamata y mejoras operativas en las faenas Andina y Ministro Hales.
Los analistas de la industria coincidieron en que los proyectos estructurales deberían comenzar pronto a dar frutos en un aumento de la producción. Pero a algunos les preocupa que los cambios realizados por Alvarado y el presidente Máximo Pacheco, incluida una estructura de liderazgo simplificada, no sean suficientes para resolver los problemas de largo plazo de Codelco: crecientes deudas, subinversión y menores leyes de mineral.
“No veo planes claros para abordar esos problemas de manera profunda. Veo algunas contingencias, pequeños cambios en los márgenes”, dijo Juan Carlos Guajardo, fundador de la consultora Plusmining. “Cuando entras en una crisis de esta escala, es muy difícil salir sin cambios importantes”.
Bande dijo: “Creo que es necesario repensar todo el asunto. Quizás [Chile] debería tener una empresa más pequeña, pero más rentable”.
Codelco también enfrenta un nuevo desafío. El presidente Gabriel Boric le ha encargado representar al Estado en nuevas asociaciones público-privadas para extraer litio, otro metal esencial para la transición energética, en el que la empresa no tiene experiencia.
Alvarado rechazó la idea de que esto sea una distracción y agregó que el litio sería un “buen negocio” para Codelco.
La actual demanda de cobre también ayuda. El repunte récord de este año ha disminuido, pero se espera que los precios se mantengan altos en los próximos años en medio de una escasez de oferta a nivel mundial.
Alvarado dijo que los precios más altos reducirían las necesidades de financiamiento y cuánto tendría que pagar Codelco por nueva deuda.
“Entraremos en un círculo virtuoso donde podremos financiar de manera sostenible nuestras operaciones con el mercado, al mismo tiempo que aumentamos nuestra producción”, afirmó. “Así es como estamos diseñando nuestra estrategia”.