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El gobierno de Xi Jinping anunció su intento más contundente hasta el momento para rescatar el asediado mercado inmobiliario chino, relajando las reglas hipotecarias e instando a los gobiernos locales a comprar viviendas no vendidas mientras las autoridades están cada vez más preocupadas por el lastre del sector sobre el crecimiento económico.
El paquete de apoyo también incluye requisitos de pago inicial más bajos para los compradores de viviendas y unos 300.000 millones de yuanes (US$ 42.000 millones) de financiación del banco central para ayudar a las empresas respaldadas por el gobierno a comprar el exceso de inventario de los promotores. Esas propiedades luego se convertirían en viviendas asequibles.
Si bien los inversionistas en acciones aplaudieron la noticia (lo que hizo que el índice de acciones de los promotores subiera casi un 10% el viernes), no está nada claro si el plan para poner fin a la crisis inmobiliaria tendrá éxito.
El financiamiento anunciado por el banco central de China es sólo una fracción de lo que algunos analistas dicen que se necesita para abordar el desajuste entre oferta y demanda en el sector inmobiliario, y muchos compradores potenciales están esperando que los precios caigan aún más antes de intervenir.
Sin embargo, el anuncio del viernes subrayó el renovado enfoque de Xi en apuntalar la segunda economía más grande del mundo, que enfrenta una serie de desafíos, desde el aumento de los aranceles estadounidenses hasta el desempleo juvenil históricamente alto. La pregunta ahora es si las autoridades pueden reunir la combinación adecuada de poder financiero y ajustes de políticas para apuntalar la confianza sin volver a los excesos especulativos de décadas anteriores.
“Esto es un poco similar al rescate de instituciones financieras que atraviesan la Gran Crisis Financiera”, dijo Zhu Ning, profesor de finanzas del Instituto Avanzado de Finanzas de Shanghai, durante una entrevista con Bloomberg TV. “Pero al final, a menos que el gobierno central intervenga y extienda su propio crédito al mercado inmobiliario, es un poco difícil o demasiado prematuro para nosotros creer que estamos fuera de peligro”.
Se estima que el programa de préstamos se traducirá en 500.000 millones de yuanes de crédito en total para la compra de viviendas, dijo el banco central. Esto está por debajo de las estimaciones de los analistas, que sitúan la financiación necesaria entre 1 billón y 5 billones de yuanes, dependiendo de la escala y la velocidad con la que el gobierno asimila el inventario de viviendas.
Los mercados reaccionaron positivamente. El índice inmobiliario de la Bolsa de Valores de Shanghai subió un 6,2%. Un indicador de Bloomberg de las acciones de los desarrolladores chinos aumentó un 9,6%, llevando las ganancias al 16,8% este año.
El anuncio marca una nueva fase para la postura de Beijing sobre la propiedad, siete años después de que Xi dictara que “las casas son para vivir, no para especular”. Las últimas medidas, si bien potencialmente aliviarán la presión sobre los promotores, acelerarán los planes de Xi de aumentar la vivienda pública.
Paquete de medidas
El viceprimer ministro He Lifeng destacó ante los funcionarios durante una reunión el viernes que “el sector inmobiliario está relacionado con los intereses de las masas y con la cuestión más amplia del desarrollo económico”.
También enfatizó la necesidad de impulsar los llamados “tres grandes proyectos” que involucran vivienda asequible, renovación urbana e infraestructura pública.
El viernes, el banco central redujo el ratio mínimo de pago inicial para compradores por primera vez al 15%, un mínimo histórico, según Yan Yuejin, director de investigación del Instituto de Investigación y Desarrollo E-house de China. Los compradores de segundas viviendas ahora deben aportar un 25%, y ambas medidas representan un recorte de 5 puntos porcentuales.
Cada ciudad aún tendrá que tomar sus decisiones sobre las tasas hipotecarias, después de que se eliminó el mínimo a nivel nacional. Las localidades pueden decidir si aún mantienen un tipo mínimo de tasa hipotecaria y su nivel.
Más de tres años después de que China impusiera restricciones estrictas a la deuda de los promotores, las empresas inmobiliarias, incluida China Vanke Co., respaldada por el estado, están al borde del abismo. En conjunto, han incumplido pagos de US$ 124 mil millones de deuda. Está amenazando la estabilidad social a medida que aumentan las protestas y el inventario de viviendas sin vender ronda el máximo en ocho años.
Con las obras de construcción paralizadas y los promotores en mora, alrededor de 5 millones de personas corren el riesgo de sufrir desempleo o reducción de ingresos. Las imágenes de zonas de edificios vacíos y obras públicas incompletas se convirtieron en símbolos globales de la menguante confianza de la nación y el descontento con el manejo de la economía por parte de Xi.
Las autoridades están dando una sensación de urgencia, ya que los datos oficiales del viernes mostraron que los precios de las viviendas en abril registraron las caídas intermensuales más pronunciadas en una década. Una serie de medidas adoptadas el año pasado no lograron detener la espiral descendente.
El viceprimer ministro He también dijo que las autoridades locales deberían recomprar o retirar parcelas de tierra que se han vendido pero siguen inactivas, como medio para aliviar las tensiones de flujo de caja de los promotores.
El programa de représtamo del banco central consiste en financiación barata ofrecida a los prestamistas. Proporciona dinero por valor del 60% del principal de los préstamos bancarios otorgados a empresas estatales regionales seleccionadas cuidadosamente por los gobiernos locales para comprar viviendas no vendidas a precios razonables.
China también podría considerar herramientas de financiación, incluidos bonos soberanos especiales y bonos especiales de gobiernos locales, según Bruce Pang, economista jefe para la Gran China de Jones Lang LaSalle Inc.
Eso podría exacerbar el nivel de deuda pública, que se disparó al 56% del producto interno bruto el año pasado.
Reducir las tasas hipotecarias
China comenzó a reducir el piso nacional de las tasas hipotecarias en 2022 y permitió a las localidades que sufrieron las mayores caídas establecer sus propias tasas mínimas. Tales medidas han llevado a una caída en la tasa promedio de las hipotecas recién otorgadas al 3,69% en el primer trimestre (la más baja desde que comenzaron los registros en 2009), pero no lograron estimular la demanda de compra.
Según el banco central, más del 40% de las ciudades ya han reducido el mínimo de la tasa hipotecaria o lo han eliminado a finales de marzo.
“La relajación de la política es sólo una relajación marginal de las restricciones crediticias”, dijo Raymond Yeung, economista jefe para la Gran China de Australia & New Zealand Banking Group Ltd. “Dudo que estas medidas puedan alterar las expectativas de los hogares sobre las perspectivas inmobiliarias”.
Se espera que estas medidas reduzcan aún más los márgenes de los prestamistas estatales chinos. La prolongada crisis inmobiliaria ya ha reducido los márgenes de interés netos y ha aumentado los préstamos incobrables.
El margen de interés neto de los bancos chinos cayó a un mínimo histórico del 1,69% a finales del año pasado, muy por debajo del umbral del 1,8% que se considera necesario para mantener una rentabilidad razonable.
“Los efectos dependerán de si los consumidores se animarán”, dijo Shen Meng, director del banco de inversión Chanson & Co, con sede en Beijing. Si no se ejecuta bien “es poco probable que estimule la demanda e induzca un cambio estructural”.
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