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Economia

Los riesgos del déficit de vivienda

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MARCELA RUIZ-TAGLE O. Economista

MARCELA RUIZ-TAGLE O.

En las últimas semanas hemos visto como los Ministros de Estado han tratado de contener la pérdida de confianza de los ciudadanos, en un contexto de progresivo deterioro de la economía. ´

Sin duda, el ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, es uno de los más experimentados del gabinete y sobre sus hombros tiene la responsabilidad de implementar el llamado plan de emergencia habitacional, que compromete la entrega de 260.000 viviendas a familias de sectores vulnerables. . en cuatro años Sin embargo, esta cifra representa menos del 45% de la necesidad total estimada, postergando la solución global del problema, lo que conlleva riesgos adicionales que él mismo reconoce, como la presencia de grupos criminales en ocupaciones y campamentos, y el consiguiente deterioro de la seguridad Pública.

“Es difícil entender por qué el plan de emergencia actual no se complementa de acuerdo con la dimensión real de la emergencia”.

El ministro tiene razón al argumentar que los recursos públicos no están disponibles para abordar completamente el déficit. Si consideramos el derecho a la vivienda adecuada recientemente aprobado, atender el déficit habitacional existente requeriría recursos equivalentes a aproximadamente el 9% del PBI. Sin considerar que una vez que los derechos fundamentales sean exigibles, se requerirán recursos adicionales para regenerar el parque de vivienda social existente y revertir los déficits de la ciudad.

También tiene razón en la necesidad de diversificar la oferta de vivienda; Sin embargo, llama la atención que entre las alternativas contempla la dotación de vivienda generada a nivel municipal, por empresas para sus trabajadores y la construcción pública directa a través del Serviu, todo lo cual podría entenderse como experiencias “piloto” que no permiten afrontar la magnitud de las necesidades de vivienda a corto plazo.

¿Qué pasa con la participación del resto del mercado? La experiencia internacional muestra que ante necesidades habitacionales masivas y restricciones presupuestarias, los países han impulsado una oferta de vivienda pública de alquiler financiada a través de alianzas público-privadas, bajo un marco regulatorio con definiciones de estándares de calidad de servicio, precio y transparencia, conlleva derechos penales y responsabilidades. Impulsar esta alternativa permitiría atender las necesidades habitacionales en magnitud, tiempo y oportunidad, conteniendo las expectativas ciudadanas, regenerando y protegiendo los territorios, reduciendo la presión sobre la financiación pública y, por supuesto, siendo un amortiguador de las fluctuaciones de las rentas. precios como consecuencia de alzas inesperadas en la demanda de vivienda.

Existen actores con experiencia para implementar esta solución. De hecho, las alianzas público-privadas pueden ser la forma de honrar la promesa del Estado de brindar derechos fundamentales como la ciudad, la vivienda, la educación y la salud, y al mismo tiempo cumplir con el financiamiento de estos derechos sin violar el principio de sostenibilidad y responsabilidad. fiscal.

Como expresa el ministro, si no se resuelven las emergencias hay consecuencias. Por lo tanto, es difícil entender por qué el plan de emergencia actual no se complementa de acuerdo con la dimensión real de la emergencia.

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Qué es el DIP a la chilena? El mecanismo de financiamiento que toma vuelo en los procesos de reorganización judicial

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Economia

Afide: ¿Innovación financiera o duplicidad?

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HERNÁN CHEYRE Centro de Investigación Empresa y Sociedad (CIES), U. del Desarrollo

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Economia

Nuevos caminos para el financiamiento habitacional

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MARCELA RUIZ-TAGLE O. Economista

MARCELA RUIZ-TAGLE O.

A pesar de las distintas medidas implementadas para enfrentar la crisis de acceso a la vivienda y disminuir los riesgos que enfrenta el sector inmobiliario, diversos indicadores evidencian que su deterioro continúa.

Frente al actual ritmo de ventas, se requieren casi tres años para agotar la oferta de viviendas, cifra que casi duplica el promedio histórico. Lo grave es que el problema de fondo es estructural. Desde hace más de una década se observa un desacople significativo en el aumento de los precios de la vivienda respecto a los salarios, en términos reales, brecha que se profundizó a partir de 2019 y que no se espera que se revierta en el mediano plazo.

Ante la débil demanda por créditos hipotecarios, una opción interesante son los productos mixtos que complementan el arriendo con la opción de compra.

Las variables que en el pasado amortiguaron este desequilibrio fueron las bajas tasas de interés e inflación prevalecientes, que no volverán a observarse. Su aumento en los últimos años se ha traducido en que actualmente se requiera contar con el doble de ingresos para acceder a un crédito hipotecario de igual monto y plazo.

A ello se agrega el deterioro en el mercado laboral, cuya recuperación aún está rezagada. La actual tasa de ocupación es similar a la de 2014, lo que limita el incremento de los ingresos de las familias y su capacidad de ahorro.

En este contexto no debiera extrañar la débil demanda por créditos hipotecarios, más aún con las restricciones normativas y de riesgo existentes en la banca, que condicionan la oferta de financiamiento.

Si bien los bancos podrían dinamizar transitoriamente el mercado a través de disminuciones temporales en las tasas de interés sobre créditos hipotecarios, tal como lo hizo BancoEstado, éstos no pueden flexibilizar la evaluación de riesgo de sus potenciales clientes. Así, en el actual escenario el producto “crédito hipotecario”, tal como lo conocemos, no es una solución para abordar el acceso al financiamiento de la vivienda.

¿Cómo avanzar, entonces? Así como BancoEstado ha cumplido un rol “estabilizador”, facilitando el acceso a financiamiento mediante menores tasas o administrando el Fondo de Garantía Estatal para la Vivienda (Fogaes), también podría cumplir un rol de apoyo en la generación de nuevas soluciones de financiamiento que amplíen la cobertura del mercado mediante el uso de la Ley Fintech.

Una alternativa interesante son los productos mixtos que complementan el arriendo con opción de compra, valorizando parte del flujo pagado como ahorro, a fin de facilitar la adquisición de la vivienda en un determinado momento.

Darle profundidad a este tipo de soluciones, estandarizando los contratos o extendiendo la aplicación del Fogaes y el subsidio de arriendo a estas alternativas, podría ser un camino. Esto además permitiría contar con más y mejor información de potenciales deudores que hoy no tienen acceso al mercado de crédito tradicional, mejoraría las predicciones de riesgo por incumplimiento y contribuiría a una mayor competencia.

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