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Economia

Minvu mejora condiciones a proyectos de integración social: eleva subsidio y da préstamos a constructoras

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En los últimos meses, el costo de la construcción se ha disparado en más de un 10%, y sumado a las restricciones bancarias, no solo han estado en riesgo edificios privados, sino también proyectos de integración social que aún no pueden comenzar su ejecución.

“Hoy en el campo de la vivienda social, las principales empresas están en situación de caer en concurso de acreedores y, si eso sucede, las entregas de miles de casas y departamentos corren peligro de no completarse”, advierte Rodrigo Andreucci, socio fundador de Andreucci. & Torrejón abogados y expertos en el área inmobiliaria.

Carlos Montes, Ministro de Vivienda y Urbanismo. Rodrigo Andreucci socio de Andreucci & Torrejón.

En este contexto, las autoridades decidieron tomar medidas. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) publicó recientemente en el Diario Oficial la Resolución Exenta 571°, que deroga las bases del concurso nacional 2022 para la presentación de proyectos de vivienda de integración social. E introduce mejoras en el programa más conocido como DS19 “para ir en apoyo al sector de la construcción y así poder retomar los proyectos que han abandonado, que aún no han comenzado o continuar las obras”, según el titular. de la cartera, Carlos Montes.

De modo que dicho documento mejorará “las condiciones de financiación para un total de 46.026 viviendas seleccionadas en las convocatorias de 2019, 2020, 2021 (y 2022)”, afirma la ministra. Lo anterior, siempre y cuando las subvenciones aún no hayan sido “presentadas a cobro ante el Serviu por la Entidad Promotora”, ni hayan iniciado el desarrollo de las obras.

precios de venta más altos

Entre los principales cambios, está la ampliación del número de cuotas de subsidio para este segmento en todo el país, pasando de 9.300 (según la derogada resolución 404°) a 11.000. A ello se suma la entrega a las constructoras de un crédito de enlace por un monto máximo de UF 300 por vivienda.

Además, en lo que respecta a la vivienda para familias vulnerables, la disposición reajusta el valor mínimo y máximo bajo el cual se pueden vender estas casas o departamentos, y el monto dependerá de la zona en la que se ubiquen. Así, en el caso de las viviendas DS 19 ubicadas en las regiones de Arica y Parinacota, Tarapacá, Antofagasta, Santiago, Aysén y en las provincias de Chiloé y Palena, la resolución fija un precio límite mínimo de venta que antes no se contemplaba. . De esta forma, los proyectos que postularon al programa en 2019, por ejemplo, podrían ver incrementado el valor de venta (a partir de ese momento) debido al reajuste de precios al año 2022.

Así, un ejemplo para los casos de viviendas en estas zonas que alcancen un precio máximo de comercialización de hasta UF 1.400 es que recibirán un subsidio de hasta UF 1.100 por unidad.

Mientras que las viviendas DS 19 ubicadas en las demás regiones, provincias y comunas del país podrán venderse por un máximo de hasta UF 1.300 y con un subsidio no mayor a UF 1.000.

En cuanto a los proyectos destinados a los sectores medios, la normativa aumenta el precio máximo de la vivienda de UF 1.100 a UF 1.400. Y en aquellas cuyo precio era de UF 2.600, ahora pasa a UF 2.800. Para estos casos establece subsidios que oscilan entre UF 250 y UF 437,5.

Aunque Andreucci sostiene que “esa es una buena ayuda que el Gobierno le está dando al sector”, recomienda que el Minvu emita pronto una resolución complementaria que corrija vacíos y contradicciones. Una de ellas es que “la resolución establece como requisito para cobrar el valor de las viviendas según el precio de 2022 que estas ‘no estén comprometidas’, sino que sean siempre a favor de las familias a las que se han adjudicado los subsidios”. el argumenta. la. Y agrega que “es posible que la Contraloría cuestione la legalidad de esta resolución, ya que el propio Estado no puede otorgar créditos afianzadores a las empresas constructoras. El Estado y sus agencias solo pueden hacer lo que la ley permite.

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Qué es el DIP a la chilena? El mecanismo de financiamiento que toma vuelo en los procesos de reorganización judicial

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Afide: ¿Innovación financiera o duplicidad?

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HERNÁN CHEYRE Centro de Investigación Empresa y Sociedad (CIES), U. del Desarrollo

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Economia

Nuevos caminos para el financiamiento habitacional

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MARCELA RUIZ-TAGLE O. Economista

MARCELA RUIZ-TAGLE O.

A pesar de las distintas medidas implementadas para enfrentar la crisis de acceso a la vivienda y disminuir los riesgos que enfrenta el sector inmobiliario, diversos indicadores evidencian que su deterioro continúa.

Frente al actual ritmo de ventas, se requieren casi tres años para agotar la oferta de viviendas, cifra que casi duplica el promedio histórico. Lo grave es que el problema de fondo es estructural. Desde hace más de una década se observa un desacople significativo en el aumento de los precios de la vivienda respecto a los salarios, en términos reales, brecha que se profundizó a partir de 2019 y que no se espera que se revierta en el mediano plazo.

Ante la débil demanda por créditos hipotecarios, una opción interesante son los productos mixtos que complementan el arriendo con la opción de compra.

Las variables que en el pasado amortiguaron este desequilibrio fueron las bajas tasas de interés e inflación prevalecientes, que no volverán a observarse. Su aumento en los últimos años se ha traducido en que actualmente se requiera contar con el doble de ingresos para acceder a un crédito hipotecario de igual monto y plazo.

A ello se agrega el deterioro en el mercado laboral, cuya recuperación aún está rezagada. La actual tasa de ocupación es similar a la de 2014, lo que limita el incremento de los ingresos de las familias y su capacidad de ahorro.

En este contexto no debiera extrañar la débil demanda por créditos hipotecarios, más aún con las restricciones normativas y de riesgo existentes en la banca, que condicionan la oferta de financiamiento.

Si bien los bancos podrían dinamizar transitoriamente el mercado a través de disminuciones temporales en las tasas de interés sobre créditos hipotecarios, tal como lo hizo BancoEstado, éstos no pueden flexibilizar la evaluación de riesgo de sus potenciales clientes. Así, en el actual escenario el producto “crédito hipotecario”, tal como lo conocemos, no es una solución para abordar el acceso al financiamiento de la vivienda.

¿Cómo avanzar, entonces? Así como BancoEstado ha cumplido un rol “estabilizador”, facilitando el acceso a financiamiento mediante menores tasas o administrando el Fondo de Garantía Estatal para la Vivienda (Fogaes), también podría cumplir un rol de apoyo en la generación de nuevas soluciones de financiamiento que amplíen la cobertura del mercado mediante el uso de la Ley Fintech.

Una alternativa interesante son los productos mixtos que complementan el arriendo con opción de compra, valorizando parte del flujo pagado como ahorro, a fin de facilitar la adquisición de la vivienda en un determinado momento.

Darle profundidad a este tipo de soluciones, estandarizando los contratos o extendiendo la aplicación del Fogaes y el subsidio de arriendo a estas alternativas, podría ser un camino. Esto además permitiría contar con más y mejor información de potenciales deudores que hoy no tienen acceso al mercado de crédito tradicional, mejoraría las predicciones de riesgo por incumplimiento y contribuiría a una mayor competencia.

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