El estallido social, y luego la pandemia, golpearon fuertemente al mercado de oficinas del país, lo que derivó en bajas históricas de la demanda y fuertes alzas en la vacancia de estos espacios.
Pero tras algunos años de negativas cifras, el mercado de oficinas está viendo la consolidación. Según el escenario observado por diversos informes de compañías de consultoras inmobiliarias, el mercado de oficinas premium cerró el año 2023 con niveles de demanda similares al periodo prepandemia.
De acuerdo a los datos de Cushman & Wakefield, la absorción neta acumulada anual ascendió a 59.098 m2, mostrando un aumento de casi seis veces en comparación con el cierre de 2022, cuando registró 9.885 m2.
Por su parte, CBRE Chile indicó que la demanda se mantuvo activa durante este último año, y acumula una absorción neta de 55.920 m2, valor cercano al promedio de tres años previos a la pandemia. “La alta demanda que se observa corresponde, en parte, a empresas que al inicio de la pandemia optaron por reducir sus áreas, para responder al contexto sanitario de esa época, pero ahora se dan cuenta que el espacio les está quedando chico y están creciendo dentro de los mismos edificios donde operan o cambiándose a lugares más grandes”, detalló Ingrid Hartmann, Senior Manager de CBRE Chile.
Popr su parte, el informe de mercado de GPS Property indica que la absorción neta acumulada del 2023 llegó a 89.685 m2, lo que se compara favorablemente con los 91.293 m2 de 2018. En detalle, la consultora subraya que durante el último trimestre de 2023 cinco de los ocho sectores de la ciudad estudiados presentaron niveles positivos, destacando los ejes Providencia, El Bosque y Estoril Oriente, con 4.477 m2, 2.957 m2 y 2.917 m2, respectivamente.
En relación a estos sectores de la ciudad, GPS Property indica que el corredor en torno al eje de la av. El Bosque, en Las Condes, concentra el mayor consumo de espacios de oficina del año, con más de 47 mil m2, correspondiente al 52,9% de la absorción anual acumulada.
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Vacancia y precios
La absorción neta acumulada no fue el único indicador que repuntó durante 2023. Según GPS Property, los niveles de vacancia acumulada experimentaron una reducción significativa, en niveles de 20%, pasando de 315.772 m2 a 254.602 m2 durante el ejercicio recién pasado, mientras que el informe de Cushman & Wakefield detalla que la vacancia experimentó una disminución anual del 12,96%.
El descenso de vacancia, según indica el informe de GPS Property, se debe a diversos factores, entre los cuales destacan las estrategias implementadas por los actores del mercado para ocupar espacios vacantes, la consolidación de la presencialidad y que parte de la nueva superficie ingresada al mercado de oficinas ya contaba con precolocación.
Al analizar la vacancia por corredor, El Golf y Nueva Las Condes cierran el año con las tasas de vacancia más bajas, registrando un 4,1% y un 5,5% respectivamente, y se observa que cinco de los ocho corredores experimentaron retrocesos en sus niveles de vacancia. En contraste, Estoril Oriente presentó la mayor tasa de vacancia, alcanzando un 22,3%.
La tendencia en arriendos
En relación a los precios de las oficinas premium, el documento de Cushman & Wakefield detalla que el valor de arriendo promedio subió en 0,01 UF durante el último trimestre de 2023, llegando a un precio de 0,52 UF/m2, con lo cual retomó niveles similares a los de 2022.
Además, destacaron que el precio de oferta promedio más alto se registró en el submercado Nueva Providencia con 0,6 UF/m2, seguido de Vitacura, con 0,57 UF/m². Los menores precios de arriendo se ubican en los submercados de Santiago Centro y Providencia, con 0,35 y 0,44 UF/m2, respectivamente.
A futuro, Sebastián Lund, consultor del área de oficinas de Colliers, explicó que se deberían ver tendencias al alza en los precios de las oficinas premium, debido a que actualmente los valores son aproximadamente entre un 10% y 15% más bajos comparados a los niveles de 2018.
“Venimos saliendo de una época donde los precios estuvieron realmente muy bajos y los propietarios con mucho apuro por arrendar sus oficinas vacantes. Hoy la vacancia ha ido bajando y los propietarios están un poco más tranquilos. Por lo mismo, los precios de arriendo deberían subir un poco en comparación con 2023, principalmente en las zonas con mayor demanda de espacios de oficina. En los submercados con menos demanda, se deberían mantener estos valores “de oportunidad””, detalló.
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Próximos proyectos
De acuerdo al análisis de Cushman & Wakefield, a la fecha el total de proyectos en construcción en este mercado asciende a una superficie de 164.558 m2, de los cuales 24.990 m2 ingresarán durante 2024, cifra que se compone de tres edificios nuevos: Paul Claudel, Connecta Costanera y Edificio Manquehue.
Del total de edificios en construcción, que entrarán entre 2024 y 2026, alrededor de 100 mil m2 se encuentran emplazados en los submercados de Nueva Providencia y Apoquindo, que son hoy cuentan con el mayor grado de desarrollo de nuevas iniciativas.
Además, según Lund, durante los próximos años habrá una consolidación de los sectores que ya tienen oficinas. “Creo que la zona de Vitacura puede ser muy interesante; lo mismo con Estoril y todos los sectores alrededor de la nueva línea 7 del Metro. En ese sentido, la zona de Ciudad Empresarial también puede tener un desarrollo interesante a futuro con la instalación del teleférico que unirá este sector con Providencia”, destacó.
Los Pequeños Medios de Generación Distribuida (PMDG) están en el ojo de todos. Nacieron a mediados de la década pasada como una apuesta para diversificar la matriz energética e impulsar pequeños proyectos de ERNC (de hasta 9 MW), y así eliminar las barreras de entrada, fomentando el ingreso de nuevos actores al sector eléctrico.
Con el tiempo, estos proyectos han ido pasando a manos de grandes inversionistas; fondos internacionales y globales de inversión, situación que los tiene en la mira del Coordinador Eléctrico Nacional.
De hecho, el 23 de enero de este año, la Unidad de Monitoreo de la Competencia del organismo, ofició a todas las empresas con el objetivo de conocer sus respectivas estructuras societarias. Hoy tras siete meses, el ente ya tiene el listado, y está trabajando en el proceso de consolidación, con la finalidad de tener una radiografía clara de quienes son y a qué inversionista o grupo controlador pertenecen.
La razón que hay tras esta inquietud, es que a la fecha existen 828 unidades de PMGD en operación en Chile, de las cuales 77,2% son solar fotovoltaico, con una capacidad instalada de 3.252 MW, que se ubican mayoritariamente en las regiones de Atacama, Coquimbo, Valparaíso, Metropolitana, O´Higgins, Ñuble y Biobío. A ellos se sumaría otros 2.336 MW que se encuentran en construcción, siendo el 96% solar fotovoltaico.
El punto de mira, es que lo que partió como una apuesta para que pequeños proyectos abrieran las puertas a las renovables, hoy se han convertido en un actor relevante y con ciertas ventajas al contar con un precio garantizado.
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El factor precio
Para los críticos, el precio estabilizado implicaría un subsidio irregular del cual gozan estos desarrollos, lo cual distorsiona el proceso competitivo al aumentarle el costo a un subconjunto de generadores, incluso renovables, que deben pagar a los PMGD.
Dada la gran cantidad de oferta de pequeños generadores que existe en el horario diurno, el costo marginal se está yendo a US$ 0, lo que es una clara señal de mercado que muestra que existe exceso de energía en dicho horario.
Es así como los fotovoltaicos, que representan más del 90% de la capacidad instalada PMGD, acumulan traspasos –por parte de otros generadores- que superan US$ 500 millones anuales.
La alerta para los actores del sistema, que promueven una revisión o adecuación reglamentaria de los Decretos Supremos N88 y N125 (que regulan a estos proyectos) es que, para 2025, existirán casi 5.000 MW de solar fotovoltaico de capacidad instalada en el país, para una demanda máxima a nivel nacional de aproximadamente 10.000 MW durante las horas diurnas. Por lo tanto, en 2025 sobre el 40% de la demanda nacional durante el día se podría abastecer solo con PMGD.
Otra consecuencia, tiene que ver con el aumento del vertimiento de energía en el sistema y el consecuente aumento de los costos marginales nulos en horario diurno, ya que mientras los pequeños tienen un alto precio por su energía, el resto de los generadores debe botar la propia y vender el resto a precio nulo, debiendo asumir además el costo de pagar por la energía PMGD, costo que es traspasado a los clientes.
Al respecto, Javier Bustos, director ejecutivo de la Asociación de Clientes Eléctricos (Acenor) asegura que “el cargo por precio estabilizado había sido fluctuante, hoy ha estado subiendo permanentemente y con valores que van desde los 4 a los 7 US$/MWh en el corto plazo y que incluso pueden llegar a cerca de US$ 10 en el mediano plazo, si siguen entrando proyectos con régimen de precio de nudo. En términos comparativos, lo que pagan los clientes (tanto libres como regulados) por precio estabilizado ha sido en algunos meses más de lo que se paga por toda la transmisión nacional. Es urgente que hagamos algo con este tema. Hoy, el cargo por precios estabilizado es uno de los principales cargos sistémicos”.
Carmenmaría Poblete, directora legal de Aediles, explica que esta es una industria atomizada con una variedad de participantes. “Hay empresas internacionales y locales, desarrolladores, PYME y fondos de inversión, de impacto y de pensiones. Esto es un éxito del propósito legislativo de la ley corta que justamente buscaba, con la regulación de PMGD fomentar la entrada de nuevos actores a la industria. Los pequeños generadores por su condición de distribuidos, contribuyen a mejorar y fortalecer la red de distribución existente y constituyen un aporte fundamental a la descarbonización de la matriz”.
El director ejecutivo de la Asociación Chilena de Energía Solar, Acesol, Darío Morales, defiende estas iniciativas, señalando que se han invertido más de US$ 3.000 millones en centrales de generación ubicadas estratégicamente cerca de los centros de consumo, además de aproximadamente US$ 100 millones en refuerzos a las redes de distribución. Agrega que es necesario mejorar la regulación en este contexto, “tener generación próxima a los centros de consumo no solo reduce las pérdidas de transporte de energía, sino que también permite a estas unidades ofrecer servicios que mejoran la continuidad y la calidad del suministro para los clientes conectados a las redes de distribución”, explica.
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La otra discusión
En forma paralela, los PMGD también están siendo objeto de discusión ante los cambios que se quieren hacer en el decreto que los regula y que contempla un régimen transitorio que permite continuar vendiendo a un precio estabilizado. A través de una mesa de trabajo convocada por el Ministerio de Energía, se está estudiando la situación de estos proyectos, lo que podría implicar una revisión del precio estabilizado y su formulación. Esto tiene en alerta a los inversionistas de proyectos que han visto en el mercado chileno una opción de inversión relevante, toda vez que existe un precio estabilizado (y para algunos asegurado) de US$ 70 MWh. En paralelo, la CNE anunció cambios en la norma técnica de conexión.
Pero la industria también está en alerta por otro punto no menor. En el marco de la estabilización tarifaria, surgió la idea de que los PMGD le vendan energía a las empresas distribuidoras, es decir, a clientes regulados. El problema que levantan con esta propuesta, es que hace ya varios años que las generadoras no logran vender toda la energía que está comprometida en sus contratos con regulados, por lo cual, abrirle espacio a los PMGD no tiene a nadie contento; ni a los incumbentes, ni a las renovables que tienen de esos contratos, por tanto, desde todos los sectores anticipan que se vienen tiempos de nuevas discusiones y batallas en el sector eléctrico.
EL MAPA DE LOS PMGD, QUIÉNES ESTÁN TRAS LOS PROYECTOS
Más allá de la discusión, el desarrollo de los PMGD ha implicado el ingreso de nuevos actores al mercado eléctrico, lo que ha ido cambiando el mapa y diversificando las empresas e inversionistas. Partieron como proyectos de pequeños inversionistas, pero con el tiempo, su atractivo precio estabilizado, comenzó a llamar la atención de los grandes. Estos son:
Carbon Free: firma canadiense, que en Chile cuenta con alrededor de 361 MW en 50 proyectos.
Aediles: La canadiense gestiona la cartera de 47 proyectos PMGD de BlackRock en Chile, que suman 297 MW.
CVE Group (Cap Vert Énergie o Changing Visions of Energy): de origen francés, cuenta con una cartera de proyectos PMGD por 255,8 MW en operación y construcción.
oEnergy: fundada en 2013 por los ingenieros chilenos Ricardo Sylvester y Yuri Andrade para el desarrollo, construcción y operación de plantas fotovoltaicas en el segmento PMGD. Cuenta en la actualidad con 49 proyectos y 173 MW en operación y construcción.
Matrix Renewables: empresa española cuenta en Chile con una cartera de PMGD de aproximadamente 430 MW en 79 proyectos de energías renovables en operación, desarrollo y construcción. Respaldada por el Grupo TPG, plataforma global de inversión de impacto que gestiona en el mundo activos por unos US$ 18.000 millones a través de The Rise Funds, TPG Rise Climate y Evercare Health Fund y cuyos fundadores son el cantante de U2 Bono y Jeff Skoll, exfundador de eBay, y cuenta entre sus accionistas a Jim Coulter, Richard Branson (Virgin Group) y Paul Polman (exChairman de Unilever).
Solek: es una empresa de origen checo que explota y tiene en construcción cerca de 40 centrales fotovoltaicas en Chile con una capacidad de 250 MW.
Grenergy: empresa española que en Chile cuenta con 80 plantas y unos 146 MW en operación y construcción. Hace unos meses inauguró el proyecto a Gran Teno de 240 MW (la planta con baterías más grande de Chile) y Oasis Atacama el proyecto de almacenamiento que tiene una capacidad de más de 4,1GWh, y cerca de 1GW solares, actualmente en construcción.
Reden: cuenta con 180 MW. Sus dueños son el consorcio formado por los grupos financieros administradores de fondos: Macquarie Asset Management, British Columbia Investment Management Corporation (BCI) y Munich Ergo Asset Management GmbH (MEAG).
Sonnedix: de propiedad del fondo de inversión estadounidense JPMorgan Asset Management -en Chile su presidente es el exsubsecretario de Energía y presidente de Acera, Sergio del Campo-, cuenta con 125 MW en Chile.
Toesca Asset Management: fundada en 2016 por Alejandro Reyes, Carlos Saieh, Maximiliano Vial y Alejandro Montero, ex Celfin Capital, ha incursionado en los PMGD contando con alrededor de 109 MW.
Otros actores son: Inter Energy asociado al fondo de inversión Brookfield (45 MW), S-Energy de capitales coreanos (65,7 MW), Prime Energía de EnfraGen (126 MW), Chile Solar (27 MW),Inversiones Consorcio Energético Nacional (45 MW), Sun Grow Power (31 MW), Langa (27 MW), Next Energy (27 MW), Solar Pack (27 MW), Enel Green Power (24,5 MW).
Enjoy y sus acreedores acordaron, aplazar la junta de acreedores para votar el plan de reorganización de la empresa.
Esta instancia estaba convocada para este viernes 26 de julio en el 8vo Juzgado Civil de Santiago, sin embargo, según un comunicado emitido por la operadora de casino, se postergó tras un acuerdo unánime y “con el objetivo de afinar los últimos detalles del Plan de Reorganización Judicial y cerrar la obtención de financiamiento”.
Según lo anunciado, la nueva asamblea se realizará dentro de 10 días hábiles judiciales, por lo que se llevará a cabo el próximo 7 de agosto.
Cabe destacar que en dicha junta deliberativa los acreedores votarán la propuesta que busca dar continuidad a sus operaciones, cumplir sus obligaciones con sus trabajadores, clientes, proveedores y accionistas, y proyectar el desarrollo hacia el futuro. El nuevo plan busca maximizar la recuperación de deudas con los acreedores, a través de la reprogramación de los pasivos, y una reestructuración societaria de Enjoy.
En enero de este año, la Fiscalía Nacional Económica (FNE) inició un estudio de mercado sobre la educación superior chilena para analizar la evolución competitiva de este segmento. Sin embargo, casas de estudios han llegado a tribunales para reclamar contra la entidad por el pedido de datos personales en el marco de dicho informe.
Fue así que, en dos informes presentados ante la Corte de Apelaciones de Santiago, en respuesta a recursos de protección interpuestos por la Universidad de Santiago de Chile (Usach) y por la Universidad de Chile contra solicitudes de información, la FNE destacó las atribuciones que posee para solicitar información.
Los informes sobre las acciones de la Usach y de la Universidad de Chile se suman al ingresado el 11 de julio en respuesta a un recurso de protección de similares características presentado por la Pontificia Universidad Católica de Chile (PUC).
La FNE dio cuenta de las atribuciones que -dijo- expresamente le confiere la ley para requerir información y tratar datos personales; descartó que haya actuado de manera arbitraria, pues indicó que en todo momento lo hizo de manera fundada, razonable y proporcionada; y expresó que no hay una afectación de las garantías constitucionales invocadas por las recurrentes.
Además, la entidad expuso a la Corte que estas acciones no tienen precedentes en la institucionalidad de libre competencia nacional y que acceder a lo solicitado tendría consecuencias sistémicas que “podrían extenderse mucho más allá de los estudios sobre la evolución competitiva de los mercados que el legislador expresamente ha encomendado realizar a la FNE, causando un incalculable detrimento a las capacidades de este servicio para cumplir con su cometido legal en prácticamente toda la extensión de sus funciones y, con ello, un grave menoscabo del interés general proyectado al orden económico nacional”.
En sus respuestas, la FNE también solicitó a la Corte que rechace ambos recursos, considerando su carácter extemporáneo y que no son la vía idónea para impugnar solicitudes de información, como sí lo son los procedimientos ante el Tribunal de Defensa de la Libre Competencia (TDLC), que ya se pronunció sobre el oficio a través del cual se pidió la información, manteniéndolo vigente en todas sus partes.
Supuestas amenazas
En su acción, la Usach señaló que es una institución pública, que no debe ser tratada como un agente económico privado que ha infringido la ley, y acusó que la FNE habría incurrido en “amenazas de sanciones pecuniarias y privativas de libertad” al solicitar la entrega de información de estudiantes y exestudiantes.
Al respecto, la Fiscalía respondió que la ley la autoriza expresamente para requerir información tanto a agentes o instituciones privadas como a diversas entidades del Estado y que estas últimas tienen, además, un deber especial de colaboración cuando son órganos de la Administración del Estado.
Asimismo, aportó antecedentes para negar las amenazas señaladas y que la institución “carece de atribuciones autónomas para la imposición de cualquier tipo de sanción o apremio respecto de las entidades y agentes económicos que intervienen en sus investigaciones o estudios de mercado”.
En el caso de la Universidad de Chile, el recurso de protección coincide con el argumento de la Usach respecto al carácter de institución pública de la casa de estudios y alude también a supuestas infracciones a la Ley de Protección de Datos Personales en la solicitud de la FNE.
Deberes de confidencialidad
En este sentido, la Fiscalía sostuvo que su solicitud de información fue emitida en el ejercicio de las atribuciones que le confiere la ley y que es justificada y proporcional a la labor que realiza, cuyo desarrollo en ocasiones hace imprescindible solicitar y analizar antecedentes que califican como datos personales, encontrándose facultada legalmente al efecto. Planteó que, precisamente por lo anterior, es que la ley sujeta a los funcionarios de la Fiscalía a estrictos deberes de confidencialidad.
Otro antecedente que presentó la FNE es que 45 instituciones de educación superior -tanto públicas como privadas- respondieron solicitudes de información idénticas a la impugnada por la Usach y por la Universidad de Chile.